忌選“錯(cuò)配房”！未來(lái)之城新推，毛坯均價(jià)2.71萬(wàn)元/㎡

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◎來(lái)源丨溫州房哥

◎文/編丨c東東/Mt.

要說(shuō)近兩年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊， 蒲州-桃花島板塊大概率會(huì)有姓名。

▲蒲州-桃花島板塊部分項(xiàng)目相對(duì)區(qū)位示意

從去年部分樓盤 打九折送車位啟幕，再憑借著 周邊拆遷持續(xù)推進(jìn)、 未來(lái)社區(qū)落地、 吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)等利好加身，蒲州板塊地價(jià)創(chuàng)下新高，而桃花島板塊則熱度稍遜一籌。

看蒲州板塊，依靠加大優(yōu)惠等措施，加上各種利好營(yíng)銷之下，去化可以說(shuō)是持續(xù)穩(wěn)定。 蒲州板塊早兩年首開(kāi)的項(xiàng)目大部分房源已經(jīng)售出。即便是定位高端的 翠湖里，也只剩 不到百套的房源了。

▲數(shù)據(jù)截至2021年4月13日14時(shí)，數(shù)據(jù)來(lái)源：溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息交易網(wǎng)。數(shù)據(jù)可能有延后，以實(shí)際為準(zhǔn)

再看桃花島區(qū)域，與蒲州板塊相挨，雖然因板塊認(rèn)同和配套發(fā)展滯后等原因，去化一度落后，但早前的“去化困難戶” 留香園、 博悅灣如今整體去化均已在70%上下。 江月灣整體去化也已達(dá)約85%。

2020年下半年開(kāi)盤的富春未來(lái)社區(qū)· 未來(lái)之城（備案名：如意里）和 藍(lán)光廣城·未來(lái)天辰（備案名：天著園） 一手毛坯均價(jià)已經(jīng)在2.7萬(wàn)元/㎡上下，而吾悅廣場(chǎng)最后一期開(kāi)盤，毛坯均價(jià)僅為2.56萬(wàn)/㎡。因?yàn)閮r(jià)格上升了一個(gè)臺(tái)階，兩盤剛開(kāi)始去化較為慘淡。

但在春節(jié)后，未來(lái)之城去化速度明顯加快。2月去化約為55套，3月去化約為81套，4月至今已經(jīng)去化約為23套。究其原因或在于：

加大優(yōu)惠 。由于為備案價(jià)一口價(jià)成交 （無(wú)優(yōu)惠） ，因而，未來(lái)之城通過(guò)車位優(yōu)惠約8萬(wàn)元左右 （視付款方式，若全款，優(yōu)惠力度更大） 入市； 調(diào)整營(yíng)銷策略 。如借力吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，以吾悅?cè)凇の磥?lái)之城為賣點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷； 緊跟熱點(diǎn)利好 。如萬(wàn)豪旗下W酒店落地周邊超高層地塊，適時(shí)宣傳。

▲開(kāi)發(fā)商宣傳營(yíng)銷理念示意

就在本周三，未來(lái)之城三期245套住宅以毛坯均價(jià) 27145元/㎡入市。一起來(lái)看看……

A

開(kāi)盤樓幢

本次預(yù)售如意里（三期）：住宅 （依照地名辦標(biāo)注，下同）6幢、9幢、17幢，計(jì) 建筑面積31544㎡，245套。

▲樓棟分布圖

項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2022年3月份主體全部結(jié)頂，2023年5月份竣工，計(jì)劃于 2023年12月交付使用。

B

區(qū)位

項(xiàng)目位于 龍灣區(qū)蒲州街道上江村、江前村。地塊以蒲江路分開(kāi)。

▲地塊相對(duì)位置。/浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)

▲項(xiàng)目周邊效果圖示意

項(xiàng)目 北側(cè)為玉蒼西路、吾悅廣場(chǎng)·璟悅府、人才公寓安置房

南側(cè)為溫州大道；

西側(cè)為江南路、規(guī)劃超高層建筑。

東側(cè)為上江河、規(guī)劃公園綠地、規(guī)劃二類居住用地。東北側(cè)

“未來(lái)之城”一期首開(kāi)，“高定價(jià)大戶型”掩護(hù)出貨.....

C

日照分析

未來(lái)之城東側(cè)地塊住宅，偏西角度較大，約為南偏西14-35°。西側(cè)地塊住宅偏角 在居住舒適范圍，約為 南偏東4°-南偏西15°以內(nèi)。

▲樓棟間距示意，樓間距僅供參考，手工標(biāo)注，有誤差。以銷售口徑和實(shí)際為準(zhǔn)。

日照簡(jiǎn)評(píng)

三期 6#南側(cè)為寬約49.96米的溫州大道和規(guī)劃二類居住用地，加上住宅退讓預(yù)計(jì)超80米，預(yù)計(jì)中低樓層的日照也會(huì)不錯(cuò)。

9#南側(cè)為高約99米、33層的人才住房4#，樓間距較小。正南側(cè)間距約69米。預(yù)計(jì)14樓以下房源大寒日正午會(huì)受到遮擋。

17#南側(cè)為溫州大道和規(guī)劃商業(yè)、辦公用地，現(xiàn)有辦公樓建筑高度7層左右，加上住宅退讓，間距較大，低樓層日照質(zhì)量也能夠滿足。

注：1、 若某樓層房源在大寒日正午日照被南側(cè)樓棟遮攔，意味著該樓層以下房源在冬天大多數(shù)時(shí)間日照會(huì)被南側(cè)樓棟遮擋，該樓層以上房源日照條件逐層轉(zhuǎn)好。

2、 若冬至日都不會(huì)南側(cè)樓棟遮攔，意味著冬天都不會(huì)被南側(cè)樓棟遮攔。

D

戶型分析

三期戶型新增130方邊套、143方戶型。

▲樓棟分布圖

文中涉及的戶型尺寸可能有誤差，僅供參考，尺寸來(lái)自房管網(wǎng)，以實(shí)際和售樓處銷售口徑為準(zhǔn)。下同。

6#建面約143㎡：

▲文中涉及的戶型尺寸可能有誤差，僅供參考，尺寸數(shù)據(jù)來(lái)自房管網(wǎng)，以實(shí)際和售樓處銷售口徑為準(zhǔn)。下同。

----四朝南改善戶型，與市場(chǎng)上同面積段四朝南戶型相比，過(guò)道控制略弱；

---- 大進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)+空中花園是產(chǎn)品的亮點(diǎn)，但客餐廳的采光會(huì)受到一定影響；

9#建面約130㎡邊套：

----130方做“3+1”室，比較少見(jiàn)，房間舒適度在線；

----廚房好用！

----大邊廳長(zhǎng)度6.7米左右，尺度還不錯(cuò)，但寬度不到4米，對(duì)于客廳而言，擺了沙發(fā)還要留過(guò)道走人，局促。

17#建面約130㎡東邊套：

---與9#130方邊套相比，少了儲(chǔ)藏間，但可以做四個(gè)獨(dú)立的房間；

---過(guò)道控制好于9#的130方，客廳舒適度也較好。

D

價(jià)格分析

備注： 因本項(xiàng)目實(shí)行裝配式建筑和住宅全裝修交付，2500元/㎡（現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)，適用于全戶型）。

本次三期開(kāi)盤均價(jià) 27145元/㎡，比二期均價(jià)上升約200元/㎡。

對(duì)比三期17#和二期18#，同為106方和130方面積房源，樓棟距離較近，均價(jià)相差約400元/㎡。

綜合來(lái)看，三期價(jià)格是有所 微漲的。

E

選房注意事項(xiàng)

143 ㎡

性價(jià)比較差

蒲州-桃花島板塊（龍灣），140方左右面積段的戶型，已經(jīng)處于板塊產(chǎn)品鏈的頂端。

每個(gè)樓盤，一般都會(huì)分配最好的微觀條件資源給最大的戶型，所以在這個(gè)板塊，絕大多數(shù)樓盤的140方面積段產(chǎn)品，都會(huì)處于小區(qū)樓王的核心位置，讓四朝南正對(duì)中庭花園。

如留香園：

如吾悅廣場(chǎng)瀾悅府：

如博悅灣：

等等......

但未來(lái)之城的143方，四朝南正對(duì)著溫州大道交通主干道，其 微觀條件與板塊的產(chǎn)品面積定位不匹配。

從二手房市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，房子買賣還是比較忌諱“大面積戶型搭配差微觀條件”的房源，實(shí)際居住體驗(yàn)不佳，有錢人改善看不上，沒(méi)錢的人買不起。

所以類似“資源錯(cuò)配房源”，性價(jià)比相對(duì)較低，購(gòu)房者慎選。

樓層

選擇

未來(lái)之城三期中高樓層價(jià)格差別不大，以6#701和1701比較，毛坯單價(jià)僅相差 約700元，差價(jià)較小。

建議 優(yōu)選中高樓層房源。 同價(jià)格建議優(yōu)先選擇更高樓層。

130方

選擇

三期130方分別位于9#和17#。

9#130方東邊間俯瞰東側(cè)中央花園，視線不錯(cuò)，單價(jià)雖最高，但差距與其它邊套相比不算大，改善住戶可優(yōu)先考慮，最好選擇15、16樓以上房源，視野日照皆可滿足。

17#兩梯三戶設(shè)計(jì)，東邊間的電梯前室獨(dú)立使用，相當(dāng)于一梯一戶，又有隔壁鄰居幫助分?jǐn)偣裁娣e，且均價(jià)和西邊間一樣，性價(jià)比無(wú)疑最高。

▲17#東邊間戶型

好了，今天就說(shuō)這么多。

題圖：吾悅廣場(chǎng)實(shí)景

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