北京二環(huán)內(nèi)驚現(xiàn)2萬元/平方米四合院，低價背后是什么？
北京（樓盤）二環(huán)內(nèi)驚現(xiàn)2萬元/平方米四合院，低價背后是什么？
北京二環(huán)內(nèi)驚現(xiàn)2萬元/平方米四合院
名為鼓隅院的四合院項目因“二環(huán)內(nèi)、80萬起”的噱頭吸引了不少看房者。整個兩層四合院內(nèi)擠滿了看房人和銷售人員。
4月19日，北京市西城區(qū)小八道彎胡同15號附近，前來看房的人絡(luò)繹不絕，這個名為鼓隅院的四合院項目因“二環(huán)內(nèi)、80萬起”的噱頭吸引了不少看房者。整個兩層四合院內(nèi)擠滿了看房人和銷售人員。
與周邊動輒一套上千萬的房價相比，這個項目百萬級別的價格成為吸引人們趨之若鶩的關(guān)鍵因素。經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者現(xiàn)場采訪了解到，有相當一部分看房人均為居住在附近的北京本地居民。
價格低
據(jù)一位銷售人員介紹，鼓隅院項目共有8個四合院，共計300多套房子，每套房子的面積從27平方米到50平方米不等?！绊椖渴?0年大產(chǎn)權(quán)，賣的是30年使用權(quán)，每平方米兩萬四到兩萬七?！?/p>
目前推出的房源有南北兩個四合院，共有70套房子，其中南院41套，客戶服務中心所在的北院有29套。每個房間的大小不同，但都有獨立的衛(wèi)浴，“面積小的單價高一點，面積大的單價相對低一些。”上述銷售人員表示。
以一間面積33.9平方米的小戶型單間為例，單價為27399元/平方米，30年租金總額為52.31萬元，服務費總額為40.57萬元，合計總價為92.88萬元。折合下來，每月租金只有2580元，不到市場價一半。
項目所在的鼓樓西大街區(qū)域位于什剎海北側(cè)，附近為數(shù)不多的二手房價格普遍在12萬元/平方米以上。鼓隅院項目雖然只有30年使用權(quán)，但不到3萬元/平方米的單價，僅是周邊市場價的四分之一。
從租金方面來看，鼓隅院項目同樣具備極高的性價比。按照33.9平方米92.88萬元總價來看，折合成租金單價為76.11元/平方米/月。而周邊四合院租金則單價普遍在270元/平方米/月，是鼓隅院項目項目租金的三倍。
龍湖冠寓在工體西路附近的長租公寓55平方米房間起步租金為1.81萬元，折合成單價也達到了329元/平方米/月，位置雖然不如鼓隅院項目，但租金是鼓隅院項目的4倍。
距離鼓隅院項目不遠、位于安定門二環(huán)邊上的萬科泊寓長租公寓項目，其中34.92平方米房間租金起步價為6700元，折合成單價也達到了191.86元/平方米/月，是鼓隅院租金的2.5倍。
租期30年
鼓隅院30年使用權(quán)分為兩部分，其中20年為租賃期，剩余10年為贈送。想要獲得這些房子30年的租賃權(quán)，租戶需要簽署兩份合同，一份是與東瓴物業(yè)管理(北京)有限公司簽署的租賃合同。
另一份是與咨詢服務合同，由一家技術(shù)咨詢公司與租戶簽訂。據(jù)銷售人員透露，這家技術(shù)咨詢公司主要負責房屋改造及后期物業(yè)服務。
據(jù)銷售人員提供的產(chǎn)權(quán)證明復印件顯示，這些四合院的所有人為弘華恒泰(北京)投資有限公司和恒祥永泰(北京)投資有限公司兩家企業(yè)。租賃合同內(nèi)容顯示，兩家公司都是在2016年獲得西城區(qū)頒發(fā)的不動產(chǎn)證。
對于東瓴物業(yè)管理(北京)有限公司是否具備出租兩處四合院的資格，銷售人員提供了一份弘華恒泰、恒祥永泰與東瓴物業(yè)簽訂委托書。委托書內(nèi)容顯示，委托期從2018年3月28日開始，委托期為32年，委托書上蓋有兩家公司的公章。
工商注冊資料顯示，恒祥永泰成立于2013年9月，原來股東為德蕊持股90%，陳彤光持股10%。2018年3月份，投資人換成孫瑞和郭楠；2018年12月28日，昊坤置業(yè)取代孫瑞和郭楠成為恒祥永泰的新股東。呂坤間接持有昊坤置業(yè)90%股權(quán)，許磊持有剩余10%股權(quán)。
弘華恒泰同樣成立于2013年9月，原始股東為陳彤光持股90%，德蕊持股10%。2016年8月份，投資人變更為孫瑞和郭楠，2018年4月份，中圣明達控股集團有限公司成為弘華恒泰新的控制人。2018年12月28日，昊坤置業(yè)取代中圣明達成為唯一股東。
工商資料顯示，中圣明達股東為孫瑞和郭楠，兩人各持股50%。同時，中圣明達集團還間接全資擁有東瓴物業(yè)。也就是說，鼓隅院項目的出租人為項目持有主體的原股東，直到2018年12月底才變更到呂坤和許磊持有的昊坤置業(yè)名下。
低價背后
據(jù)銷售人員介紹，目前兩個四合院都還保持原來格局，交房前需要進行施工改造，“像這一片這么大空間，以后都會隔成一個一個小房間，今年10月份正式動工改造，2020年11月10日前交付?！?/p>
以上述33.9平方米房價為例，其中40.57萬服務費用，主要包括兩部分，一部分為房間改造費用。另一部分為后期租戶居住期間物業(yè)服務費用。租賃費和服務費需要租戶一次性交清。
據(jù)銷售人員介紹，項目最大的好處就是價格便宜，租戶租下來如果不想自住，也可以進行轉(zhuǎn)租。目前周邊同樣面積大小房間的租金普遍在6000元/月左右，未來30年租金也具備一定升值空間。
北京某律所的一位律師表示，由于目前房間還沒有進行改造，鼓隅院項目所出租物業(yè)在現(xiàn)實中找不到對標的實物，需要后期進行改造形成。租戶可能會面臨著錢房兩空的結(jié)局，“目前四合院中找不到合同中約定的標的物，即便租戶贏了官司，也不好執(zhí)行?！?/p>
另外，目前出租四合院還保持原來構(gòu)架和格局，交付給租戶前，需要對房間布局進行重新規(guī)劃和建造，如果后期四合院改造無法獲得政府部門審批，到時候也面臨著無法將房屋交付給租戶的可能。
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