香港超過50年樓齡的樓宇近萬幢！中資入局香港舊樓重建浪潮
??目前，香港超過50年樓齡的樓宇約10,000幢，油麻地、旺角等舊區(qū)共有2,700多幢樓宇達30年或以上，樓宇老化帶來包括安全隱患、維修費用、調(diào)遷成本等社會成本。為此，香港市建局訂立了“5Rs”發(fā)展策略，期望借助舊樓重建為市民提供更優(yōu)質(zhì)的工作、生活環(huán)境。
??轉戰(zhàn)強拍以增加土地儲備
??香港地產(chǎn)投資現(xiàn)狀
??近年政府推出的地皮規(guī)模較大，投資額動輒過百億港元，其投資風險之大令不少中小型開發(fā)商卻步，而大型開發(fā)商亦會組成財團競逐地皮。
??舊樓并購往往只需單獨擁有兩、三個街號的舊樓地盤，便可增加市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段土地儲備或發(fā)展重建項目，其收購成本有機會遠低于直接買地，但土地審裁及舊樓重建所需的時間較長。
??政府重推活化工廈計劃，而寫字樓物業(yè)也在近年受到追捧，位于市區(qū)并符合樓齡資格的工廈業(yè)主，紛紛將其工廈申請改裝或整幢重建為寫字樓。
??鑒于香港市區(qū)土地短缺、政府官地價格昂貴，加上工廈活化計劃的帶動，縱使透過強制拍賣土地需時較長、程序復雜，不少中資開發(fā)商如萬科、碧桂園和雅居樂等巨企紛紛轉戰(zhàn)強拍以增加土地儲備，進軍香港重建市場。
??2018年，香港強制拍賣申請個案共錄得39宗，較2017年增加1.6倍，不僅創(chuàng)六年以來新高，更錄得史上最大兩宗工廈強拍個案。該兩座工廈皆位于鲗魚涌，分別名為仁孚工業(yè)大廈及華夏工業(yè)大廈，其強拍申請者同為太古地產(chǎn)，市場人士估值合共約57億元，預料可提供約7.24萬平方米商業(yè)樓面。
??樓宇強制售賣流程
??跟據(jù)香港《土地（為重新發(fā)展而強制售賣）條例》，任何人只需集齊同一地段的80%或以上業(yè)權份數(shù)，該住宅樓宇亦達到50年或工業(yè)樓宇達到30年以上，便可以申請強制拍賣。
??參與舊樓重建的開發(fā)商，會先采取合理程序進行收購，并向土地審裁處（審裁處）入紙申請強拍。
??審裁處在制定拍賣底價時，會以地段本身的重新發(fā)展?jié)摿?，各方估價師提供的專業(yè)評估，以及目前樓宇狀況作考慮。
??申請人和小業(yè)主可各自聘請估價師為其撰寫估價報告，而小業(yè)主更可委托專家做評估樓宇狀況報告，以協(xié)助審裁處裁定開發(fā)商開出的收購價合理與否。
??戴德梁行強拍重建經(jīng)典案例
??在土地強拍方面，我們具有豐富的實踐經(jīng)驗，傲形AXIS和尚領即是戴德梁行在該領域的經(jīng)典案例。
??傲形AXIS
??2017年入伙的傲形AXIS位于土瓜灣馬頭圍道196至202號，前身為兩幢樓高7層的唐樓，于1957年~1958年落成。強拍后總樓面面積由2,517平方米急升至3,876平方米，樓層層數(shù)亦升至26層，未用盡的地積比，令重建有利可圖。
??尚嶺
??2016年入伙的尚嶺位于山道100號，原本樓高9層的唐樓于重建后搖身一變，成為一幢33層高的住宅，總樓面面積亦由2,473平方米升至4,196平方米，大大提升其價值。
??陳家輝
??大中華區(qū)估價及顧問服務部董事總經(jīng)理
??中資開發(fā)商近年積極拓展在港業(yè)務，進軍香港房地產(chǎn)市場。強拍投資風險比買地較低，且收購市區(qū)舊樓更可擴充優(yōu)質(zhì)地段的版圖，因此，不少開發(fā)商轉把焦點落在強拍上，并已累積了一定經(jīng)驗。相信在未來的日子，內(nèi)房財團將繼續(xù)尋找收購舊樓機會申請強拍，我們預計向法庭提交的專家報告及估值等相關專業(yè)服務的需求將持續(xù)增加。
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文章來源:戴德梁行
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