洋商地產(chǎn)第一股

作為上海灘第一家公開募股的股份制地產(chǎn)公司,上海業(yè)廣公司通過(guò)地產(chǎn)出租、買賣和抵押放貸,賺取豐厚利潤(rùn),綜合實(shí)力長(zhǎng)期位于業(yè)內(nèi)前列。

上海外白渡橋的北堍有一幢18層地標(biāo)式建筑——百老匯大廈(今上海大廈),其“山”字外形彰顯內(nèi)斂與莊重,恰似外灘的“屏風(fēng)”。它的建造者是近代著名的英商——上海業(yè)廣地產(chǎn)公司,該公司為上海第一家公開募股的股份制地產(chǎn)公司,創(chuàng)辦于1888年,其綜合實(shí)力長(zhǎng)期雄居業(yè)內(nèi)前列。1880年代,黃浦灘(今外灘)一帶洋行林立,已經(jīng)無(wú)地可“圈”。公共租界試圖向蘇州河以北擴(kuò)展。1888年12月,最早進(jìn)入上海黃浦灘頭來(lái)“淘金”的仁記洋行老板伍德,聯(lián)合曾先后擔(dān)任工部局總董的元芳洋行老板伯頓、兆豐洋行老板和霍格、公平洋行老板華德,發(fā)起設(shè)立ShanghaiLandInvestmentco,Ltd,其中文名為上海業(yè)廣地產(chǎn)公司(下簡(jiǎn)稱“業(yè)廣公司”)。業(yè)廣公司額定股本100萬(wàn)兩,每股50兩,實(shí)收62萬(wàn)兩,公司在香港注冊(cè),管理人為仁記洋行。

作為公司主要發(fā)起人的仁記洋行將自己在仁記路(今滇池路)上4.3畝作價(jià)入股,1908年業(yè)廣公司在該地塊上建造了一幢4~5層的西式磚木結(jié)構(gòu)辦公樓,公司就長(zhǎng)期設(shè)在自己的業(yè)廣大樓內(nèi)(今滇池路100號(hào))。

公司成立之初,蘇州河以南的中心地帶地價(jià)已經(jīng)攀升,只好考慮到附近的虹口“圈地”,業(yè)廣公司從工部局內(nèi)線獲悉今大名路、四川北路、江西北路、昆山路等5條馬路將延伸的消息后,開始出手:他們拿到的第一個(gè)地塊位于今黃浦路大名路一帶,共69畝;不久,又以14.8萬(wàn)拿下位于吳淞路、北河南路、天潼路及海寧路一帶的159畝農(nóng)田。

業(yè)廣公司將上述土地分成多塊,分別建成沿街商業(yè)用房和大街背面的里弄住宅,先后擇機(jī)推向市場(chǎng)。由于這一帶的路已通,地價(jià)大漲。業(yè)廣公司大發(fā)橫財(cái),大賺數(shù)百萬(wàn)兩,其中僅北四川路崇福里的88畝土地出賣時(shí)就得銀127萬(wàn)兩,業(yè)廣公司趁機(jī)向北向東擴(kuò)展。至1896年年底,業(yè)廣公司合計(jì)建造西式房屋172幢,中式房屋293幢。20世紀(jì)初,業(yè)廣公司又把握公共租界西擴(kuò)的機(jī)會(huì),在今萬(wàn)航路、武定路一帶“圈”地100多畝。

業(yè)廣公司在成立兩年后即1890年5月就發(fā)行了第一期公司債,至1929年止,40年間該公司先后發(fā)行公司債達(dá)30次之多,募資總額在2000萬(wàn)銀圓(1銀圓可兌換0.715銀兩)以上,還本期一般為20年,有的長(zhǎng)達(dá)40年,利率5~6厘。6厘債券主要有:1926年發(fā)行100萬(wàn)銀兩,付息日期為每年3月與9月;1931年發(fā)行300萬(wàn)銀兩,付息日期為6月和12月;1933年發(fā)行100萬(wàn)銀兩,付息日期為6月及12月;5厘債券有1934年發(fā)行的357萬(wàn)銀圓,付息日期為4月及10月等。到1937年,業(yè)廣公司尚有1700余萬(wàn)銀圓公司債未清償,超長(zhǎng)期公司債為業(yè)廣地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)作帶來(lái)諸多便利。

公司的資本額也在增加,從1901年的195萬(wàn)兩一舉增至1937年的1670萬(wàn)兩。中國(guó)股東持股比例也從1933年的20%增加到1941年的46%。業(yè)廣公司的股息率一般在6%以上,1915年曾高達(dá)14%,這其中,租金收入功不可沒(méi)。

1921~1935年間,公司租金收入累計(jì)達(dá)2086萬(wàn)兩。

業(yè)廣公司“囤”地最多時(shí)高達(dá)千畝,公司董事長(zhǎng)海恩認(rèn)為,“適合中國(guó)住戶使用的產(chǎn)業(yè),必然成為賺錢的事業(yè)”,所以其產(chǎn)業(yè)多半以出租為主,鎖定在中國(guó)住戶和小工商業(yè)主,在其3000多幢房屋中,西式住宅不及200幢,且多以中低層為主,七八層的公寓僅2處,10層以上的高層建筑只有百老匯大廈。1930年業(yè)廣公司聘請(qǐng)上海灘著名的公和洋行為顧問(wèn),耗資580萬(wàn)元,歷時(shí)4年,百老匯大廈方告建成。

大廈營(yíng)業(yè)后幾乎沒(méi)有房間空置,上海淪陷后,大廈形同“孤島”,1939年3月25日,業(yè)廣公司被迫以510萬(wàn)元的折價(jià)賣給日本恒產(chǎn)株式會(huì)社,當(dāng)天的《字林西報(bào)》曾以“百老匯大廈易幟”為題,報(bào)道當(dāng)時(shí)上海史上這宗最大的房地產(chǎn)交易案。

① 業(yè)廣公司 1926 年發(fā)行的 30

年期公司債券

② 業(yè)廣公司 1938 年 發(fā)行的船票

除了自營(yíng)房地產(chǎn)外,“買進(jìn)賣出”是業(yè)廣公司的另一項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)。1921~1936年,業(yè)廣公司通過(guò)買賣地產(chǎn)共獲利754萬(wàn)兩,其中在1930~1931年上海地產(chǎn)市場(chǎng)極度繁榮之時(shí)曾獲利高達(dá)455萬(wàn)兩。

業(yè)廣公司還深度介入房地產(chǎn)抵押貸款,利用資金優(yōu)勢(shì)吃“利差”。它背后的大金主為匯豐銀行,1918~1923年,業(yè)廣公司每年都向匯豐融入幾十萬(wàn)銀兩,1924和1931年分別達(dá)到139萬(wàn)銀兩與195萬(wàn)銀兩,1934~1938年公司融資金額少則百萬(wàn),多則近千萬(wàn)銀圓。它的融資利率通常為5%~6%,放貸利率則在7.5%~9%之間,放貸對(duì)象以中國(guó)工商界為主。1918~1936年業(yè)廣公司平均每年放款200萬(wàn)兩,高峰時(shí)的1931年放出400萬(wàn)銀兩,1934年更達(dá)600萬(wàn)銀兩。低息融資,高息放貸,業(yè)廣公司通過(guò)利差獲利相當(dāng)樂(lè)觀。

(作者系經(jīng)濟(jì)史博士,專注股票收藏)

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