五環(huán)全面進入“8萬+”時代，剛需沒機會了嗎？
隨著，大瓦窯兩兄弟的即將入市，有媒體喊出五環(huán)全面進入“8萬+”時代。
事實真是這樣嗎？今天慧聲君給大家盤點下北京四環(huán)至五環(huán)內的在售新房，看看是否真如一些媒體所說，五環(huán)已經全面“8萬+”化了。
北京申奧催生了五環(huán)路，在五環(huán)的環(huán)線上，布局著西山公園、圓明園、亦莊經濟開發(fā)區(qū)、園博園等城市公園、城市產業(yè)結合體，讓五環(huán)成為一條重要樓市價值鴻溝帶。
眼下，四環(huán)至五環(huán)內的新盤多集中在南五環(huán)方向，我們先從這一區(qū)域說起，依次介紹西五環(huán)、北五環(huán)和東五環(huán)。
1、南五環(huán)：“5萬+”到“8萬+”起飛
在大興舊宮，電建洺悅灣平均售價5.4萬元/平米，精裝交房。而在南五環(huán)外的綠城和錦誠園售價高達6.5萬元/平米，中鐵華僑城和園、中鐵建花語府售價也在6萬元/平米以上。加之，合生舊宮新地塊樓面價4.4萬元/平米，預料未來售價突破6.5萬元/平米。
可以說，作為南五環(huán)內售價“5萬+”的樓盤，電建洺悅灣的價格已經讓區(qū)域競爭對手望塵莫及了。這緣于，電建拿地早，樓面價低，所以敢釋放出這樣的低價。
高性價比讓電建洺悅灣在去化上也一騎絕塵，項目的兩居三居已售罄，目前只有133平的四居在售。
從大興的舊宮來到豐臺的新宮，這里有兩個老盤：泰禾金府大院和中糧天恒天悅壹號。兩個項目的售價都在8萬+，毛坯交付，其中泰禾單價更高、戶型更大點。
從建委官網上看到，泰禾金府大院目前正在出售車位。泰禾因為資金鏈問題，前期買了這個項目的業(yè)主，最擔心的就是交房問題。
中糧天恒天悅壹號目前是現房發(fā)售，不存在交付問題。但據已經收房的業(yè)主反應，項目交付不及預期，沒有8萬+豪宅的高級感。
從新宮往西，來到大興西紅門，位于西紅門京開東板塊的新城熙紅印和龍湖熙悅宸著售價6.44萬元/平米。
新城是毛坯交房，龍湖是精裝交房。新城的產品線非常長，有適合小剛需的40平一居，也有135平的四居。龍湖最小面積89平起。
西紅門京東板塊的缺陷是配套很差，生活配套甚至為零。加上沒有地鐵，剛需買單的不多。
目前從去化上來看，雖然新城開盤早，但龍湖因為品質和客戶口碑，在銷量上更勝一籌。兩者成交速比為4：1，也就是說5個購房人來到這個區(qū)域，4個會選擇龍湖，1個選擇新城。
從西紅門繼續(xù)往西，在豐臺白盆窯，矗立著“白盆窯三兄弟”：中鐵諾德逸府、中鐵諾德春風和院和京投發(fā)展臻御府。三個項目銷售均價6.77萬元/平米，周邊二手房6萬元/平米冒尖，新房的定價還是很合理的。
具體來看，京投發(fā)展臻御府交通最好，本身就是地鐵上蓋，這對剛需吸引力很大。而諾德逸府和春風和院距離最近地鐵站超過1.5公里，步行需要20分鐘。京投發(fā)展御府的配套也是最好的，1.5公里范圍內就有永旺夢樂城、萬達廣場等，3公里范圍內還有花香奧萊。
稍顯不足的是，京投發(fā)展御府的89平連廊戶型有些爭議，有購房者擔心隱私問題。
銷售上看，三個項目中，春風和院開盤最早，目前剩余房源最少。臻御府次之，諾德逸府剩余房源最多，還有300多套。
根據慧聲君不完全統(tǒng)計，目前，南五環(huán)，單價超過8萬元/平米的新房項目有2個，占比25%；單價在6萬元/平米—7萬元/平米的新房項目最多，有5個，占比超過60%。單價不到6萬元/平米的新房有1個，占比12.5%。
五環(huán)進入“8萬+”時代這一結論，從南五環(huán)來看是不成立的，“8萬+”項目在這里不是主導。
2、西五環(huán)：全面奔“8”
北京自古有“東富西貴”的說法，在買房這件事情上也不例外。
慧聲君統(tǒng)計的西四環(huán)至西五環(huán)在售新房項目，單價均超過了8萬+，在海淀西五環(huán)，房價更是直奔11萬+。
近期入市的“大瓦窯兩兄弟”，首創(chuàng)天閱山河和遠洋城建國譽萬和城預計售價均超過8萬元/平米。
兩個項目距離地鐵都很近，名副其實的地鐵盤。特別是首創(chuàng)天閱山河，出地鐵口就能看到項目，國譽萬和城距地鐵稍微遠點，從地鐵口步行到項目，需時15分鐘左右。
產品上，天閱山河有三居產品，上車門檻稍低，國譽萬和城以四居為主，上車門檻稍高。
“大瓦窯兩兄弟”的缺陷也很明顯，除了臨鐵和五環(huán)內，其他優(yōu)勢全無。周邊兩公里內沒有大型超市，僅有一些二手房底商的小餐館，教育資源也不入流。并且，區(qū)域南部高壓線林立，京港澳高速的大車也川流不息，兩項目中間還有大瓦窯回遷房，居住品質勢必會大打折扣。
有購房者表示，買大瓦窯的房不如去古城售樓處一條街轉轉，那里雖然在五環(huán)外，但區(qū)域氣質比大瓦窯高多了。
大瓦窯往北，來到海淀西五環(huán)，四季青雙子星——融創(chuàng)香山壹號院和頤和金茂府，售價都在11萬+。即便單價這么高，也沒能擋住購房人的熱情，自去年10月份開盤，頤和金茂府目前已售罄清盤了，融創(chuàng)香山壹號院去化也超過了90%，銷售基本接近尾聲。這充分說明，好地段、好產品，即便貴，人們還是趨之若鶩。
3、北五環(huán)：舊樓升級
北四環(huán)至北五環(huán)唯一在售的項目是首創(chuàng)的城市更新項目——小營路5號。項目原為四方大廈，如今，舊寫字樓“脫胎換骨“，以全精裝交付的住宅產品進入新房市場。
小營路5號所在的朝陽區(qū)亞奧板塊，成名于上世紀90年亞運會。目前區(qū)域的二手房保利香檳花園單價9萬+，遠洋萬和城單價10萬+，區(qū)域是名副其實的北京”富人區(qū)“。
不過升級改造的小營路5號單價并不高，均價在6.7萬元/平米。價格低有價格低的原因。首先，項目產權縮水厲害，只剩下50年產權；其次，項目沒有停車位，業(yè)主需要自購停車位；并且，項目的戶型也不如人意，幾乎全為單一朝向。
項目配套最亮眼的是學區(qū)資源，周邊名校有芳草地國際學校世紀小學一流二類）和陳經綸嘉銘校區(qū)（二流一類），按照目前的朝陽的入學政策，隨機派位入學。
目前，東四環(huán)至東五環(huán)內無在售新房項目，該區(qū)域略過。
4、結語
在慧聲說房統(tǒng)計的13個四至五環(huán)內在售項目中，單價超過8萬+的項目有6個。五環(huán)全面進入”8萬+“時代的定義并不準確，特別是南五環(huán)，大批項目都在”8萬+“門口之外。
不過值得注意的是，從總價角度看，500萬已經基本買不起五環(huán)內新房。五環(huán)內終究是改善的天地，屬于剛需的機會不多。
展望未來，從土地供給端來看，五環(huán)內的項目越來越少。北京首批30宗供地，五環(huán)內僅有四宗，集中位于朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)。2019年-2021年，朝陽區(qū)新建商品房均價分別是77374元/平米，77878元/平米，64581元/平米，三年的平均價格大約是7.3萬/平米。因為位置關系，王四營板塊的新房極有可能破8萬元/平米。五環(huán)內是越來越高攀不起來。
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