簡配成為常態(tài)，第六批奉賢的三盤或更難賣了！
在第五批認(rèn)購的奉賢新盤中，南橋多個(gè)項(xiàng)目取得不俗成績，都觸發(fā)了高積分。不過并非所有的奉賢項(xiàng)目都有如此好成績，位于奉賢新城北門戶肖塘的悅瀾天地、位于四團(tuán)的奉發(fā)寶龍廣場和青村的寶業(yè)青春里目前依然有房源可售。
那么在第六批名單中，奉賢有三盤入市共693套房源。這三盤都有顯著的特點(diǎn)，地理位置也分散在不同區(qū)位，買房人該如何選，又是否值得上車成為很多人面臨的難題。
在介紹這三個(gè)項(xiàng)目和板塊之前，不妨先來聊一下奉賢。奉賢區(qū)的GDP基本處于全市末流，和上海其他郊區(qū)比起來，這里的產(chǎn)業(yè)偏弱，交通也不太便利，所以這里的新房很難進(jìn)入市區(qū)人的法眼，甚至很多新上海人都不會(huì)把奉賢作為置業(yè)首選。
不過好在這邊本地客比較多，改善型需求依然存在，讓這邊新房得以消化。而且新房價(jià)格也較低，最貴的南橋也就不到4萬，對(duì)于預(yù)算不太高的購房者還是有一定吸引力的。
南橋核心的疊墅項(xiàng)目，位置不錯(cuò)誠意不夠
奉賢新城的核心商圈，提起奉賢新城不得不說南橋，南橋在奉賢人心目中就是yyds，這里就是奉賢新城的門面。
奉賢新城核心區(qū)域?qū)嵕?/p>
理論上來說這里的新盤應(yīng)該都是眾人哄搶，不過有一個(gè)樓盤卻意外遇冷，那就是正陽鉑璟灣，項(xiàng)目在第六批加推疊墅房源，該盤在第四批推出小高層和洋房產(chǎn)品，與之同在第四批的保利明玥湖光及金海壹品兩盤均取得了不錯(cuò)的成績，都觸發(fā)了較高積分。
第四、五批南橋新房認(rèn)購情況
不過正陽項(xiàng)目開盤僅認(rèn)購5成，而第五批同在南橋的銀河麗灣、山金中澳城和保利明玥霞光都觸發(fā)了積分，唯獨(dú)這個(gè)項(xiàng)目沒有觸發(fā)積分，那么究竟是地段不行，還是另有原因呢？
正陽鉑璟灣
首先來看下南橋的配套，目前這里的配套還是依賴早期形成的商業(yè)圈，百聯(lián)南橋購物中心，蘇寧生活廣場，卜蜂蓮花，而寶龍城則是近幾年開業(yè)的新商業(yè)體，不過這些商業(yè)體量都不算很大，業(yè)態(tài)也比較偏中下消費(fèi)層，這些配套很難撐起奉賢新城未來的商業(yè)版圖。
未來龍湖奉賢天街的建成，或可能真正成為奉賢新城的商業(yè)門面。此外，這里還有上海之魚的生態(tài)資源和第六人民醫(yī)院南院，總體來看這里配套還算說得過去。
南橋生活配套圖
從交通來看，南橋內(nèi)部的公共交通還是比較便利的，多條公交線路可以前往奉賢各地。不過奉賢畢竟距離上海市區(qū)遠(yuǎn)，要前往市中心還得依賴軌道交通。5號(hào)線的延伸段通車打破了奉賢0軌交的局面，不過5號(hào)線的承載量小，僅4節(jié)編組，并且候車時(shí)間長等問題也一直被人詬病。
再來看本次入市的正陽鉑璟灣，其距離南橋百聯(lián)不到1公里，距離地鐵站約1.9公里，公交可以直達(dá)。從位置上來看還是不錯(cuò)的。從售樓處了解到，目前除了第六批推出的疊墅產(chǎn)品，置業(yè)顧問還在強(qiáng)力推薦此前沒有賣完的高層和洋房產(chǎn)品，高層為一梯兩戶，準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年9月即可交付。
正陽鉑璟灣現(xiàn)場
從溝通中了解到，項(xiàng)目無論是疊墅還是高層及洋房產(chǎn)品，都是毛坯交付。其中高層均價(jià)39000元/平，疊墅均價(jià)48750元/平。以高層為例，同批次產(chǎn)品保利和山金項(xiàng)目均價(jià)基本差不多，但另外兩個(gè)項(xiàng)目都是精裝修交付。按照市面3000元/平的裝修成本來看，最小的105平裝修價(jià)格至少要30萬左右。
除了簡配外，項(xiàng)目的戶型也存在一些短板，例如93平兩房只做到兩開間朝南，而141平的大三房，客廳沒有陽臺(tái)，陽臺(tái)竟在次臥中?，F(xiàn)場沒有樣板間，只有模型可以參考。
正陽鉑璟灣社區(qū)實(shí)景
雖然項(xiàng)目有各種短板，不過適合一類家庭購買，那就是預(yù)算比較充裕的二套改善家庭。不過南橋不要積分的項(xiàng)目不太多，如果你的預(yù)算充裕，且積分不太夠，那么這個(gè)樓盤或許是上車南橋的好機(jī)會(huì)。
奉賢的潛力股板塊，毛坯房卻不香了
除了奉賢新城外，該區(qū)的次熱門板塊當(dāng)屬于金匯。從地理位置來看，金匯距離市區(qū)更近，在最新的奉賢新城發(fā)展版圖中，金匯大葉公路以南部分劃入了奉賢新城，未來金匯的發(fā)展，基本就是依托奉賢新城。
金匯航拍，易眼看房實(shí)拍
不過金匯和南橋還是存在一些微妙的聯(lián)系，從金匯到南橋畢竟有近10公里的路程，這個(gè)距離說近不近，說遠(yuǎn)不遠(yuǎn)，好在BRT可以直達(dá)。
此外，金匯同樣也是奉賢區(qū)的門戶，因?yàn)榻饏R對(duì)接閔行浦江鎮(zhèn)，沿著浦星公路一路向北就是前灘。
金匯版圖
雖然金匯沒有軌交，不過這里有奉賢BRT——奉浦快線，能直達(dá)沈杜公路地鐵站，路程基本在20分鐘左右。更重要的是，總體量達(dá)到10萬方的龍湖金匯天街將在今年6月開業(yè)，大大解決當(dāng)?shù)鼐用竦馁徫镄枨?。另?jù)傳聞，金匯還將引入上外系學(xué)校。所以說這一片區(qū)將發(fā)展得越來越好。
奉賢brt實(shí)景圖，易眼看房實(shí)拍
奉賢brt金匯站點(diǎn)
再來看下這次入市的新盤，禹洲天境是這個(gè)片區(qū)內(nèi)的超級(jí)大盤，不過鉑悅更靠近金匯港，距離浦星公路主干道較遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離主干道一方面噪音比較少，不過對(duì)于依賴BRT出行的購房者來說，需要多走幾百米的路，或者公交接駁。
禹洲天境位置圖
從今年金匯入市的樓盤來看，供應(yīng)量比較充足，雖然沒有觸發(fā)積分，不過這里的房價(jià)卻在悄然上漲，同樣是禹洲的項(xiàng)目，房價(jià)從去年初的3.19萬/平，到如今的3.4萬/平。
金匯2021年入市新盤情況
本次，禹洲天境鉑悅加推的是53-136平的高層，主力戶型是99平三房和130多平的四房。不過從售樓處獲悉，99平的三房是毛坯交付，而130平四房則是簡裝交付。
從開放的99平樣板間可以看出，目前的效果是裝修后的效果，屆時(shí)房屋將會(huì)是毛坯房交付，所有的裝修需要業(yè)主自行負(fù)責(zé)。對(duì)于剛需購房者來說，不僅要面臨經(jīng)濟(jì)上的支出，還要付出時(shí)間上的成本。
禹洲天境鉑悅樣板間實(shí)拍，易眼看房實(shí)拍
劃入自貿(mào)區(qū)的“十八線小鎮(zhèn)”，與荒草為鄰
在第六批名單中，奉賢還有一個(gè)老盤加推，那就是中海戈雅園，項(xiàng)目從2018年首開至今，依然還在賣。無論是上海樓市經(jīng)歷“橫盤期”還是“火熱期”，該盤的表現(xiàn)始終如一：賣不動(dòng)。也許在未來很多年內(nèi)，我們還是會(huì)見到戈雅園依然在售。
項(xiàng)目位于奉賢的偏遠(yuǎn)板塊——奉城。其實(shí)去過了南橋，再來到奉城，反差還是相當(dāng)巨大的。從感官上來看，這里就像是個(gè)十八線的小鎮(zhèn)，奉城鎮(zhèn)中心雖有沿街商鋪，但是沒有幾個(gè)大家熟悉的品牌，全家和肯德基是這里能見到最大牌的品牌，另外鎮(zhèn)上有一所二甲醫(yī)院：奉城醫(yī)院（第九人民醫(yī)院奉城分院），小毛小病基本能在家門口解決。
奉城雖然劃入臨港新片區(qū)的范疇，不過這里的鄉(xiāng)村氣息依然相當(dāng)濃厚，在臨港新片區(qū)2035規(guī)劃中，奉城的定位不過是宜居片區(qū)，即使會(huì)有產(chǎn)業(yè)引入，恐怕力度也是有限的。
奉城周邊環(huán)境，易眼看房實(shí)拍
臨港新片區(qū)規(guī)劃圖 圖源上海發(fā)布
交通出行的話，奉城汽車站有多班公交車可選，可以前往金匯、沈杜公路地鐵站、南橋等地。其中最遠(yuǎn)的莘團(tuán)線能直達(dá)閔行莘莊，全程接近2小時(shí)。不過這里距離地鐵站實(shí)在太遠(yuǎn)，公共出行基本依賴這些公交車，所以想從這里去一趟市中心，基本一天都交代了。
奉城汽車站，易眼看房實(shí)拍
再來看這里的項(xiàng)目中海戈雅園，從走訪中可以看到，戈雅園附近也有不少新房項(xiàng)目，例如大家美頌、綠地小米公社、水榭蘭亭。不過這里的街道上人煙稀少，似乎入住的情況不太樂觀。轉(zhuǎn)了一圈后筆者發(fā)現(xiàn)，這里除了新房就是大片的荒地和工廠，絲毫看不到任何生活氣息。
水榭蘭亭實(shí)景圖，易眼看房實(shí)拍
來到售樓處，并沒有看房的客戶。目前在售的是此前一批還剩余的房源，均位于小區(qū)樓王位置。有底樓帶裝修的，也有不帶裝修的房源。水晶部分是第六批即將加推的房源，體量還是比較大的，共324套。其中帶裝修的房源和毛坯房源都會(huì)有，具體會(huì)在一房一價(jià)表上公示，沒有額外收取的裝修費(fèi)用。
戈雅園沙盤圖，易眼看房實(shí)拍
項(xiàng)目自帶泳池會(huì)所，不過從現(xiàn)場來看，會(huì)所泳池暫未開放。項(xiàng)目的戶型基本是典型的飛機(jī)戶型，社區(qū)樓間距也比較開闊。帶裝修的戶型是沒有三大件（中央空調(diào)、新風(fēng)和地暖），不過項(xiàng)目會(huì)送空調(diào)、冰箱等家電優(yōu)惠券。
中海戈雅園樣板間實(shí)景，易眼看房實(shí)拍
該置業(yè)顧問表示，雖然周邊還有其他新房項(xiàng)目在售，中海作為央企大品牌，買到至少是放心的。一街之隔的項(xiàng)目恐怕連產(chǎn)證都無法拿到，更有項(xiàng)目或面臨交房危機(jī)。
就奉城的遠(yuǎn)期規(guī)劃來說，還是有一絲期待的。首先就是奉城正在建設(shè)一所體量6萬方的商業(yè)中心，預(yù)計(jì)2022年?duì)I業(yè)，未來招商能否符合預(yù)期還很難下定論。
另外，從售樓處張貼的遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，奉城規(guī)劃了軌交27號(hào)線、南楓線、曹奉線及局域線。（具體線路詳情可點(diǎn)擊查看可喜可賀！上海又多了5條全新地鐵，有經(jīng)過你家的嗎？）那么這些軌交和市域線究竟何時(shí)才能兌現(xiàn)，也是未知數(shù)。如果這些預(yù)期不能在短期內(nèi)兌現(xiàn)，對(duì)剛需買房人來說，意義不大。
售樓處現(xiàn)場實(shí)拍，易眼看房實(shí)拍
就產(chǎn)品本身而言，其品質(zhì)和社區(qū)還是值得肯定的，不過大家不認(rèn)可的恐怕就是這里的地段。
簡單來說，當(dāng)下住在這里的感覺，就是前方?jīng)]有“詩和遠(yuǎn)方”只有房子。當(dāng)然，如果你能等得起，或者是奉城本地居民，想改善置業(yè)可以考慮，一般市區(qū)客不建議在此上車。
結(jié)語
從本次奉賢入市的三個(gè)樓盤可以明顯看出，在新房限價(jià)之下，開發(fā)商通過降標(biāo)，甚至直接放棄裝修的行為已經(jīng)逐漸成為一種常態(tài)。
所以只有奉賢新城核心板塊的品質(zhì)樓盤還算去化得比較好，部分核心區(qū)的樓盤品質(zhì)不佳或性價(jià)比較低，去化周期也比較長。而那些偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤成交更是老大難，如果不是低分買房人，建議慎重選擇。
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