3地鐵！1字頭！這個(gè)老黃埔新盤，閉著眼睛搶？
“宇宙中心”黃埔絕對是片神奇的土地，在各板塊百家爭鳴之時(shí)，依舊能隔三差五甩出點(diǎn)爆炸新聞。
就比如上周。
先有暴雨來襲，地鐵直接癱瘓，后有半年社保+本科學(xué)歷即可買房新政，區(qū)域熱度直接爆表。
中間還穿插了條重磅新聞：黃埔牽手清遠(yuǎn)，攜百度、寶能等大佬啟動百余個(gè)項(xiàng)目，1842億投資直面砸來。
黃埔很忙。
不僅如此，這片神奇的土地還長出了一個(gè)新項(xiàng)目，名企、3地鐵、1字頭。
看到這個(gè)消息，配合著右上角“讓夢繼續(xù)”的slogan，我一度懷疑自己假酒上頭夢回十年前。
為了驗(yàn)證這份現(xiàn)實(shí)魔幻，我踏上了此次探盤之路。
01.
大沙東改造，百廢待興
神奇的項(xiàng)目必定有酒有故事，比如大佬于此的崢嶸歲月，比如腳下土地的前世今生。有，它都有。
此項(xiàng)目的總操盤為華南五虎之一，雅居樂。雖然總部就在廣州，但前幾年頗為低調(diào)。目前就市區(qū)而言，在售項(xiàng)目屈指可數(shù)。
但大佬并沒閑著，瘋狂掘金舊改中。
2017年，雅居樂牽手黃埔區(qū)政府簽訂城市更新合作，開始打造大沙東片區(qū)300公頃大城。
300公頃什么概念？半個(gè)珠江新城大小。
| 雅居樂黃埔大沙東綜合開發(fā)項(xiàng)目示意圖
2018年，片區(qū)首個(gè)舊改示范項(xiàng)目動工，也就是今天的主角，雅居樂黃埔創(chuàng)新中心。
| 項(xiàng)目營銷中心
至于這個(gè)片區(qū)的前世今生，可以先看一張圖。
項(xiàng)目地塊為大沙街橫沙經(jīng)聯(lián)社利用留用地，按自然村劃分的話，所在的姬堂村也曾名噪一時(shí)。
村內(nèi)有一處占地面積達(dá)2萬多平的民俗建筑群，被廣州市文物專家認(rèn)為是迄今發(fā)現(xiàn)的最大規(guī)模的明清時(shí)期古村落（羊城晚報(bào)報(bào)道）。
奈何往日的光彩也被現(xiàn)實(shí)蒙塵，地塊所在的位置多年用于物流倉儲，低矮物業(yè)密集；豐樂北路常年擁堵，兩側(cè)臨街全是修車檔、小餐飲店，“散亂污”的狀態(tài)深入人心。于是有了之后的釜底抽薪，拆改建大勢來襲。
| 區(qū)域變化，圖源網(wǎng)絡(luò)
低端物業(yè)逐一拆除，豐樂北路拓寬改造。目前雙向十車道終于緩解了之前的交通瓶頸。但放眼周邊，依舊百廢待興，暫時(shí)沒有配套可言。大沙地商圈與蘿崗萬達(dá)距項(xiàng)目大概在3-5公里。
至于3地鐵，是7號線二期（在建，預(yù)計(jì)2022年建成）以及規(guī)劃中的19號線和28號線，均在姬堂站交匯，站點(diǎn)距項(xiàng)目1公里左右。
此外，445萬平的廣州石化廠，在項(xiàng)目東側(cè)1.5公里左右。
| 周邊示意圖
| 豐樂北路，建筑為廣汽本田大樓
而緊鄰項(xiàng)目北側(cè)的碧山村路，城市界面也比較落后。
| 碧山村路街邊小店
| 臨涌道路
| 周邊水系
| 項(xiàng)目遠(yuǎn)眺
02.
40平復(fù)式，只要60萬？？
盡管配套，地鐵還需時(shí)日，但買房不就是買未來嘛，總歸那個(gè)1字頭還是依舊誘人的。
畢竟周邊的二手房價(jià)都要去到4萬左右，商業(yè)屬性的也得2萬+，這里真是1字頭的話，可謂天降喜事。
按照前期透漏的信息，項(xiàng)目規(guī)劃有百米甲級寫字樓，企業(yè)總部基地，2萬方的商業(yè)中心，以及公寓產(chǎn)品。
近期將開盤的就是9號樓的LOFT公寓。
| 規(guī)劃示意圖
待售的產(chǎn)品是41-45平的雙層雙鑰匙設(shè)計(jì)，4梯25戶左右，主要是東西朝向。部分層有少量南向戶型。
| 戶型示意圖
至于價(jià)格，據(jù)透露，一套總價(jià)在60-65萬之間，首付35萬左右，貸款5年，月供5千左右。這價(jià)格，簡直不要太友好。
參考周邊，同等面積小戶型租金大概一千多，在上下兩套同時(shí)滿租出去的理想狀態(tài)，該項(xiàng)目回報(bào)率在4-5%。
| 周邊租金示意，源自安居客
是不是還不錯(cuò)？但在產(chǎn)權(quán)問題上，本姑娘咯了一下牙。
買家只有使用權(quán)，即與開發(fā)商簽署的只是租賃合同。按照合同法規(guī)定，租賃合同最長簽20年，20年后再續(xù)簽。
那就是不可正常網(wǎng)簽，不可正常商業(yè)貸。不想全款的話，可以申請個(gè)人信用貸，也就是上文貸款5年的由來。
| 樣板間
03.
價(jià)格誘人但仍不建議
廣州目前市面上的大多公寓產(chǎn)品，的確都處于比較尷尬的境地。要么有產(chǎn)權(quán)，純新房，萬般均好，但價(jià)格對比周邊住宅，性價(jià)比實(shí)在不高。
要么也是有產(chǎn)權(quán)，但十幾二十年的舊樓改造，居住體驗(yàn)不佳。
再者就是今天這樣的使用權(quán)。
欣慰的是，此項(xiàng)目由大開發(fā)商和區(qū)府聯(lián)手打造，雖然買家拿不到小紅本，但違建被拆，錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)比較小。
同時(shí)客觀說，項(xiàng)目有資產(chǎn)形態(tài)，如果未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入成功，做現(xiàn)金奶牛是能實(shí)現(xiàn)的。
不過，也有一些不足需要掂量，比如不能抵押貸款，不能正常交易。對于一個(gè)長長長長長租房而言，要找到下一個(gè)接盤買家，可能需要更長長長長長長長長的時(shí)間。
買下后要么自住，要么出租。
自住的話，兩年后收樓，地鐵預(yù)計(jì)也能開通，7號線轉(zhuǎn)5號線，10站到珠江新城。
| 7號線二期示意圖
出租的話，等周邊產(chǎn)業(yè)園、寫字樓一一兌現(xiàn)，回本預(yù)計(jì)20年時(shí)間。20年后樓齡也比較長了，理想狀態(tài)是開發(fā)商免費(fèi)續(xù)租，房子自行整改一番后，繼續(xù)放租賺錢。
好了，老黃埔，3地鐵，1字頭。在各個(gè)投資渠道屢屢受挫的當(dāng)下，每個(gè)字都有說不盡的誘惑。
但我仍不建議。風(fēng)險(xiǎn)與收益，還是謹(jǐn)慎評判。
最后，你覺得這個(gè)盤，這個(gè)價(jià)格有人買嗎，歡迎留言告訴我們。
喜大 普
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