南京版“六本木”:新街口東北象限逆襲要開始了?

沉寂許久的“宇宙中心”新街口,本月終于有了新的大動作。

近日,南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了新街口東北象限城市設(shè)計及控制性詳規(guī)。首次提出將全力打造南京乃至長三角最具特色的CBD核心區(qū)。

毫無疑問,這是一場巨大的城市更新運(yùn)動。新街口商圈即將再次以令人驚艷的“C位”姿態(tài),捍衛(wèi)主城中心的王者地位,重新回到900萬南京人的視線中。

新街口東北象限(青石街-忠林坊地塊)更新計劃的出臺,背后也意味著:繼新街口西南象限(鐵管巷地塊)、東南象限(新華社地塊)之后,“中華第一商圈”核心區(qū)最后一片可供大規(guī)模城市更新的“遺漏區(qū)”在拖延擱淺十多年之后,將迎來煥發(fā)新生的時刻。

有道是:憶往事,富頓敗走忠林坊,不勝唏噓??唇癯禄厮芮嗍?,何時兌現(xiàn)?

但無論如何,新街口東北象限開發(fā)計劃時隔多年重新落地,都將是一個讓人欣喜的消息。它意味著主城中心區(qū)的價值將得到有力支撐,帶動核心商圈周邊的房地產(chǎn)升值。同時,由于區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃多元,重點(diǎn)突出藝術(shù)購物中心、時尚街區(qū)打卡地與超高層甲寫、奢華酒店、頂級服務(wù)式公寓等重資產(chǎn)交相輝映的“城市第一客廳”概念。

所以,將其對標(biāo)為南京本土版的“六本木之丘”一點(diǎn)都不為過?;蛘?,你可以理解為玄武區(qū)主導(dǎo)的,憑借一己之力打造的都會封面“第壹區(qū)”。

今天,房叔專門實地深入“南京版六本木”規(guī)劃范圍探訪,帶你一起直擊新街口東北象限(含糖坊橋、忠林坊、青石街三個子街區(qū))最新近況。意外獲知相關(guān)進(jìn)展的一手獨(dú)家消息,特與各位分享、梳理新街口商圈“被人遺忘的黃金北角”之前世今生。

(一)

提到新街口東北象限的涅槃重生,就不得不提到玄武區(qū)近年在南京的地位變化。

此前,就有資深業(yè)內(nèi)學(xué)者指出:南京建城2500年,從東吳開始,到東晉、南唐,再到明朝、民國等朝代,中央政府始終都設(shè)在玄武區(qū),堪稱是“中國白宮”。

但近十年來,隨著南京城市化運(yùn)動遍地開花,一個個新區(qū)不斷出現(xiàn)。以玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)為代表的老城中心區(qū)逐漸顯得老邁了。

一方面,河西CBD、江北核心區(qū)、南部新城等群雄并起,虎視眈眈地想要搶奪“宇宙中心”的地位。另一方面,以占據(jù)新街口商圈東北角的玄武區(qū)為例,卻顯得有些力不從心,昔日的光芒逐漸被建鄴區(qū)、江北新區(qū)、江寧區(qū)等“供地大戶”掩蓋。

歸根結(jié)底,是在土地財政掌握絕對話語權(quán)的今天,玄武區(qū)手里可以變現(xiàn)的土地極少。除了那個占地面積約7.16平方公里的“玄武新中心”(紅山新城),玄武區(qū)能拿的出手的土地供應(yīng)寥寥無幾。尤其在老城區(qū)范圍內(nèi),“老玄武”的能量更是捉襟見肘,愈發(fā)顯得局促而萎縮了。

正因為目前能夠變現(xiàn)的土地少得可憐,玄武區(qū)2018年的全區(qū)GDP只有814億,在全南京12個區(qū)中僅僅排名第六,屬于不折不扣的“中等生”。

值得一提的是,位于新街口核心區(qū)的德基廣場2018年銷售額突破100億大關(guān),繼續(xù)穩(wěn)坐南京商業(yè)“第一寶座”。也就是說,德基一家的營收業(yè)績,竟然占據(jù)了整個玄武區(qū)GDP的八分之一。

在土地供應(yīng)嚴(yán)重不足的前提下,這無疑是一個相當(dāng)驚人的數(shù)字。并且意味著,玄武區(qū)只能繼續(xù)走“螺獅殼里做道場”的路子,在寸土寸金的城市核心區(qū)挖掘更多價值,將商業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢進(jìn)一步放大。

更何況,大多數(shù)人可能并不知道:以忠林坊、青石街為核心的新街口東北象限崛起,玄武區(qū)早在十四年前就努力計劃過,甚至為此引入美國富頓集團(tuán)進(jìn)駐拿地。但可惜,因為涉及當(dāng)時南京軍區(qū)等單位搬遷問題。忠林坊開發(fā)計劃最后“胎死腹中”,富頓撤資退地。

所以,我們也就不難理解:為什么由玄武區(qū)牽頭并主導(dǎo)執(zhí)行的新街口東北象限控制性詳規(guī)趕在今年的“年中”節(jié)點(diǎn)前忙不迭地火速出爐。背后浮現(xiàn)出來的,是一個巨大的決心:南京的規(guī)劃決策者終于要準(zhǔn)備“重啟”新街口東北角這塊最難啃的骨頭了。

南京版的“六本木之丘”,這一次真的能逆襲成功嗎?

(二)

時間如白駒過隙,從2005年到2019年,已經(jīng)沉睡了近15年的新街口東北象限(青石街-忠林坊地塊)即將迎來蘇醒。

今年6月初,隨著一紙《新街口東北象限城市設(shè)計及控制性詳規(guī)(玄武老城單元)》出臺,我們驚喜地看到:一個幾乎是完全“推倒重來”的青石街-忠林坊地塊慢慢浮出水面。

毫無疑問,如果全部執(zhí)行兌現(xiàn)到位,那么這將是一次非常徹底的城市更新。

至此,新街口核心區(qū)最后一片“臟亂差”區(qū)域有望被填平重建。僅從目前公開的多張效果圖看,自德基一期入口(孫中山銅像廣場)開始,一條震撼的“第五大道”將有望呈現(xiàn)出來。尤其是不少高規(guī)格城市設(shè)計的細(xì)節(jié)還是比較激動人心的。

1,可容納上萬人的“城市會客廳”

從上圖可以看到,西起省文保單位交通銀行南京分行舊址、東至原中央通訊社大樓舊址,北至長江貿(mào)易大廈、南京文化藝術(shù)中心,將圍合成一個巨大的“都市客廳”。其中包括德基三期(含260米公寓塔樓)、四期(疑似超大型MALL)、原址保護(hù)的青村民國建筑群,以及置地廣場南側(cè)尚未掛牌的青石花苑300米摩天大樓地塊。

請注意,如此高起點(diǎn)的“頂配”規(guī)劃暗合著一個事實:傳說中一直“拆不掉”的青石花苑,已經(jīng)或正在被列入新街口舊改的動遷計劃中。未來在該地塊上,將興建300米地標(biāo)綜合體。一旦該規(guī)劃確認(rèn)落地,這將是新街口地區(qū)第三座300米以上的摩天樓項目。

同時,忠林坊地塊也疑似被德基四期“內(nèi)定”。不過目前暫無官方消息釋出。

插曲:由于忠林坊現(xiàn)為軍用地塊,房叔特地詢問大院傳達(dá)室:“近期小區(qū)有無接到搬遷計劃?”對方給予明確回應(yīng):“不受地方管控,暫時沒有得到任何遷出消息?!?/p>

看來,對于規(guī)劃藍(lán)圖上的新街口東北象限“完全版”現(xiàn)身,即疑似德基四期地塊的出讓到建設(shè)完成,估計要耐心地再等個5-10年周期了。

2,在德基一二期與三期之間,打造一個1800平米的超大下沉廣場

在城市商業(yè)核心區(qū)設(shè)置如此大型的下沉廣場,這在全國也很少見。據(jù)悉,南京對標(biāo)的是美國紐約洛克菲勒中心的下沉廣場,將新街口德基一、二、三期合圍的下沉廣場打造成辨識度極高的地標(biāo)節(jié)點(diǎn)。

關(guān)于這個超大型下沉式廣場的具體位置,你房叔也得以在現(xiàn)場確認(rèn)(見下圖)。位于德基二期與待建的三期地塊之間。

這也意味著,德基二期東側(cè)現(xiàn)有的地下通道出入口有望得到擴(kuò)容,作為未來下沉式廣場的一部分(見下圖)。

3,擬建60米南京最長的空中連廊

此次規(guī)劃顯示,德基二期與三期之間還將形成南京最長的60米空中玻璃連廊,在地上和地下形成立體的連通方式。

60米的連廊最大的難度在于:連廊大約距離地面50米,大約在六七層的高度,猶如在峽谷中建一條60米長的橋梁,跨度很大,風(fēng)力也很大。其次,德基二期在建成前沒有在東側(cè)規(guī)劃空中連廊,所以未來的樓體結(jié)構(gòu)需要重新加固(下圖為現(xiàn)場同一視角)。

至此,未來新街口的東北象限將擁有三條空中玻璃連廊,包括已建的德1與德2之間的連廊,以及待建的德2與德3,德3與德1都將有望在空中“握手言和”。

所以請閉上眼睛盡情想象一下,南京最壯觀的超級連廊集群在新街口“會師”的場面。等到那時,青石街-忠林坊一定是主城核心區(qū)最具都市感的地方。

4,織補(bǔ)中山東路民國歷史建筑界面

由于此次規(guī)劃牽涉到不可移動文物青石街民國建筑,省文保單位交通銀行南京分行舊址等,看得出規(guī)劃部門也是非常謹(jǐn)慎。比如為了最大程度尊重并復(fù)原城市原有肌理,在中山東路沿線,上述多棟歷史建筑呈線狀鋪排。這中間將新建一棟民國風(fēng)格建筑,填補(bǔ)原中央通訊社舊址浙江興業(yè)銀行舊址之間的歷史痕跡。

“如此一來,從孫中山的銅像往東一直到洪武北路,將形成一條完整的歷史界面,再往里面還有青石街建筑群。而中間的天時大廈打斷了這種完整性,所以未來將在中央通訊社和天時大廈之間,還原復(fù)建一棟民國建筑,織補(bǔ)中山東路斷點(diǎn),串聯(lián)形成環(huán)路?!?/p>

房叔在現(xiàn)場看到,沿中山東路民國軸線,目前已經(jīng)拆遷出一部分空地。未來將興建廣場、綠化、同時復(fù)建一棟民國建筑,并開辟一條南北向的新支路。

此外,根據(jù)規(guī)劃總平圖顯示,位于天時大廈與德基一期東側(cè)的“老破小”建筑群將有望全部拆除。為仍在遠(yuǎn)景規(guī)劃中的德基四期“騰地方”。

這樣,從孫中山銅像到德基三期下沉式廣場,將整體打通形成一個視覺通廊。它在完成所有老破小及棚戶區(qū)的拆遷后,大致的走向就是這樣的(見下圖)

5,德基三期地塊據(jù)傳7月有望動工

另據(jù)房叔現(xiàn)場觀察,規(guī)劃總建面10萬方,擬建260米頂級公寓+購物中心的德基三期地塊目前已經(jīng)平整完畢,大批工人已經(jīng)進(jìn)場做前期準(zhǔn)備。據(jù)現(xiàn)場一位工人表示:“三期7月就可以動工了?!?/p>

值得注意的是,早在2015年,就有相關(guān)報道稱:位于糖坊橋以東、青石街以北的德基三期地塊將啟動。當(dāng)時的項目定位規(guī)劃是“公寓售價可能在8萬每平米,只有100多套”。

有意思的是,德基三期原地塊又被稱為上乘庵西片地塊(地上面積僅有4.3萬方),在2004年就低調(diào)出讓。但一直沒有開發(fā),作為臨時停車場使用。2017年12月,隔壁的玄武電大地塊掛出,被業(yè)內(nèi)猜測為“德基三期的增補(bǔ)地塊”(下圖為德3地塊全景)。

如今的新街口東北象限詳細(xì)規(guī)劃出臺,也充分印證了當(dāng)初的推測:兩個小地塊最終合并開發(fā),共同組成今天的德基三期。

按目前進(jìn)度看,如果德基三期今年啟動順利。那么,一個全新迭代的新街口頂奢人居與商業(yè)3.0時代,應(yīng)該距離我們不再遙遠(yuǎn)。

(三)

除了上述讓人印象深刻的新街口東北象限城市更新細(xì)節(jié),我們還不要忘了:那個“大隱于鬧市”的青石街民國建筑組團(tuán)(包括青村、海山村、青云里,已在全國第三次文物普查期間被列為不可移動文物),也確定保留并重新修繕。

青村是青石街最神秘的地方,始建于1934年。有人說,青村是茅以升大師親手設(shè)計,國民時期某位高官買了一畝地所建。施工隊據(jù)稱是當(dāng)時建設(shè)“美齡宮”的原班人馬,每層為3.2米大玻璃窗戶,采光通風(fēng)極好。家中浴缸、抽水馬桶等現(xiàn)代住宅才有的配置一應(yīng)俱全。

所以,今天我們回頭再看,這條不足百米的“破爛”街道曾是民國時期的“聯(lián)排別墅”集聚區(qū)。據(jù)說,雨花巷—鄧府巷—青石街一帶是民國時期的中高檔職員宿舍,這里曾住過國民黨高官、飛行員、日本銀行職員。2003年左右鄧府巷拆遷,只剩下青石街這個“孤島”被“遺落”在新街口。

事實上,它們才是新街口區(qū)域內(nèi)無法復(fù)制的寶貝疙瘩,未來擬變身藝術(shù)博物館對外開放。成為南京潮流青年的必去打卡之地。

房叔近期走訪實地發(fā)現(xiàn),該民國建筑群已經(jīng)全面圍擋,搭上腳手架,開始進(jìn)行全面修繕改造工程。

當(dāng)工人被問及“青石街是否為德基方面出資修繕”時,僅低調(diào)表示:“我們只是負(fù)責(zé)干活,其他一概不知?!边@也為低調(diào)修繕中的青石街民國建筑群蒙上一層神秘的色彩。

展望未來,這里有高端重奢商業(yè),有藝術(shù)博物館,私立美術(shù)館,有鶴立雞群的頂級服務(wù)式公寓和超5A甲寫集群,還有大面積的公共開敞空間點(diǎn)綴其間。我們不妨?xí)诚胍幌拢捍揭幌盗蓄^部項目完工后,曾經(jīng)沉寂多年的新街口東北角有望被徹底激活。

這,才是南京主城未來應(yīng)有的“六本木”盛世畫卷。

【后記】

龍盤虎踞今勝昔,回首新街口商圈三十年發(fā)展,不勝唏噓。尤其在2000年后,新街口曾經(jīng)努力“破舊布新”,想率先成為南京主城的現(xiàn)代化封面與樣板示范區(qū)。但,老城中心區(qū)的土地背景大多復(fù)雜,水亦深。沒有10-20年的慢周期,根本無法完成規(guī)模浩大的城市更新。

于是,我們看到了東鐵管巷十多年前就提出改造計劃,擬建設(shè)與正洪街萊迪對稱的商業(yè)中心廣場,結(jié)果不了了之。后大膽提出518米金陵福光摩天樓計劃,搶占全國樓市頭條后再次銷聲斂跡。直到十多年后,才被香港置地看中,算是塵埃落定。

再看新華社地塊,也是如此。2007年,蘇寧置業(yè)以1000萬底價拿下新華社江蘇分社地塊,甚至為此不惜“截胡”恒隆。但,也是因為拆遷等多種原因,拖到十多年后才總算提上啟動日程。如此漫長的光景,一個嬰兒也長成了少年。

可以這么說,新街口的舊城改造伴隨著整整一代人,不,應(yīng)該是兩代人,三代人,還會繼續(xù)的持續(xù)、不間斷地進(jìn)行下去。

南京城市化運(yùn)動,勢必永不言棄。新街口捍衛(wèi)“老大”地位,請繼續(xù)完美逆襲。

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