商業(yè)綜合體商鋪能買嗎?有什么建議?
商業(yè)綜合體的商鋪還能買嗎?不能一概而論。需要考慮以下幾方面因素:
1、城市建設(shè)規(guī)劃??丛摼C合體商鋪是否屬于城市中央商務(wù)區(qū),周邊是否有地鐵、重點學(xué)校、大型社區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)等配套,市政規(guī)劃中附近是否還有其他的商業(yè)綜合體,是否存在同質(zhì)化現(xiàn)象,是否有穩(wěn)定的消費群體等。
2、商鋪具體位置。綜合體商鋪也有內(nèi)鋪和外鋪之分,通常情況下,一樓的沿街鋪、商場入口處的商鋪,甚至是一樓的過道鋪,都會比二樓以上的商鋪更優(yōu)質(zhì),收益穩(wěn)定易出租,其它的內(nèi)鋪受空間環(huán)境、消費群體的影響有局限性。
3、運營團隊實力。商場內(nèi)鋪都是實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理,優(yōu)質(zhì)運營團隊專業(yè)性較強,在設(shè)計規(guī)劃和引流等方面都會有專業(yè)的人員去做,可以把項目運營的很成功。如果僅僅是聽了銷售人員的口頭宣傳,開發(fā)商再讓第三方與投資者簽訂租賃合約,或者許諾較高的回報率返租等,里面的貓膩有很多,比如一旦出現(xiàn)工程爛尾、開發(fā)商中途跑路、承諾得不到兌現(xiàn)等情況,購房者的權(quán)益很難有保障。
整體來說,不建議購買商場內(nèi)鋪,原因如下:
一是投資者無自主經(jīng)營權(quán),等于把錢交給別人去打理,坐等收租的事情沒有想象的那樣簡單。所謂合伙的生意不好做,投資內(nèi)鋪同樣的道理。
二是目前城市正處于大開發(fā)階段,城市在不斷擴容,商圈在在不斷轉(zhuǎn)移,今天火熱的地方明天有可能變得冷清。商圈和消費群體走了,商鋪搬不走。
三是政策的連續(xù)性得不到持續(xù),城市管理者基本上三五年一次更換,換了人也會換項目,今天上馬一個項目,明天啟動一個工程,城市地標建筑不停的換地方,爛尾停工的項目不是沒有。
四是整體商業(yè)環(huán)境受線上營銷沖擊已經(jīng)變差,消費主力軍年輕一代消費習慣和消費方式的改變,以傳統(tǒng)零售為主導(dǎo)的實體店生意很難做,實體店的生存空間被大幅壓縮,投資商鋪有風險,何況還是內(nèi)鋪。
您好,我是武漢黃俊律師。我來回答您的問題。
相比普通住宅項目,商鋪的銷售方式眼花繚亂。
“按月返租,年底分紅”“穩(wěn)定收益,原價或增值回購”“一鋪旺三代”……
下面,我就商鋪銷售中常見的三大法律風險做簡要介紹,供您參考。
一、返本銷售我國《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
所謂的“返本銷售”實質(zhì)上是一種變相的融資方式,開發(fā)商將房屋售價提高,承諾若干年后將本金返還。
這種返本銷售,經(jīng)常異化為非法集資的一種形式。
返本銷售的風險在于開發(fā)商返本的承諾往往不能兌現(xiàn),甚至卷款潛逃。
二、分割銷售我國《商品房銷售管理辦法》規(guī)定,商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。
但是,商業(yè)項目并不像住宅房屋有戶型結(jié)構(gòu)和單元分割,商業(yè)綜合體一般單層面積數(shù)千平方米,且沒有任何物理分割。
重要的是,我國法律并未對非住宅的商業(yè)房屋能否分割銷售?如何分割?并未有具體規(guī)定,各地方政府對于分割銷售的規(guī)定也各有不同。
這類商鋪,商家在宣傳時,常稱作“產(chǎn)權(quán)式商鋪”,但是,這類產(chǎn)權(quán)式商鋪有的即使能夠辦理產(chǎn)權(quán)證,但仍然無法保證業(yè)? ??的權(quán)益。
比如某商業(yè)綜合體,曾經(jīng)有幾十位業(yè)主在取得商鋪產(chǎn)權(quán)證并且托管協(xié)議到期后,起訴開發(fā)商及托管公司要求返還商鋪。
但是,法院認為商鋪不具備獨立使用的客觀條件,個體獨立空間很難界定,返還商鋪會侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益,駁回了業(yè)主的訴訟請求。
三、售后包租售后包租的特點是承諾以租金回報的方式吸引買家入場,同時簽訂商鋪買賣合同和租賃合同。
一般開發(fā)商會要求買家簽訂兩份合同,一份是買家購買商鋪的合同,同時還有一份租賃合同,買家將商鋪交由指定的第三方公司(通常是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司)統(tǒng)一托管,托管期限長達10年或20年。
此類包租行為與開發(fā)商的資金壓力存在很大關(guān)系,存在較大風險。
比如項目建成后經(jīng)營不善,無法達到預(yù)期的收益水平,沒有現(xiàn)金流兌付;或者開發(fā)商挪用項目資金,導(dǎo)致資金鏈斷裂等。
您要記住:好賣的商鋪不需要返租,不好賣才返租。
四、總結(jié)買房,想識破開發(fā)商套路,一定要咨詢專業(yè)律師。
當然,購買商鋪,還存在其他風險,想知道,請關(guān)注我。
如果想了解更多法律常識,請關(guān)注:武漢黃俊律師。
現(xiàn)在投資商鋪的前景如何? 商鋪
作為商鋪投資15年經(jīng)驗的老司機,在這個到處都是唱衰商鋪的今天,我想把商鋪投資的機會和風險和更多的朋友分享。從06年買第一套商鋪開始,至今在包括上海在內(nèi)的4個城市有過類似投資,考察和競拍的商鋪超過10個以上的城市。涵蓋國內(nèi)123線的城市。
由于時間的原因,題中的“現(xiàn)在”我只能等同于2020年的7月,一個新冠肆虐半年有余的今天。人們開始顯著減少外出時間,避免出現(xiàn)在人流密集的區(qū)域。外貿(mào)深受負面影響,內(nèi)需拉動乏力?;ヂ?lián)網(wǎng)進入下半場,線上線下的企業(yè)界限越來越模糊,蘇寧鏈家不是傳統(tǒng)所謂線下公司,阿里美團京東也越來越多的布局線下資源。
當某類投資在風險不大的情況下,能穩(wěn)定獲得超越貨幣成本的收益,那她就是一種好投資。在商鋪投資的領(lǐng)域,我們怎么去跑贏10年期的貸款利率5%呢?
我們從商鋪投資中普遍能賺兩筆錢,租金收益和成長收益,前者在國內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目約在5%左右,后者通常能跑贏通脹水平。如果你操作得當,在刨除稅收和維護銷售成本外,獲得超越貸款利率的收益不是難事!
疫情為商鋪投資創(chuàng)造了階段性的低谷。我國未來10年或者更長的時間,農(nóng)業(yè)進入規(guī)?;a(chǎn),工業(yè)進一步兩化融合(信息化和工業(yè)化相互促進),被擠出的農(nóng)業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)的勞動力只能在服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)中尋找機會!加上內(nèi)需擴張,都需要有足夠商鋪面積的支撐。線上流量的持續(xù)上漲,和線下流量成本逐步相當。使得對線下實物銷售沖擊較大的負面因素減弱,而生活服務(wù)類和餐飲隨著生活質(zhì)量的追求在不斷提高。
今年的疫情將產(chǎn)生更多的壞賬和被拍抵押物。其中不乏優(yōu)質(zhì)廉價的商鋪。此時不進,更奈何時?
如果我的回答對您有幫助,請點贊和關(guān)注支持,我將不定期為大家在商鋪投資上解惑。謝謝!
投資商鋪存在諸多風險,其中的彎彎道道有很多,稍不留神有可能帶來財產(chǎn)損失。投資一定要獨具慧眼,目光最少要投放10年以外,需要具備比較專業(yè)的經(jīng)營和管理能力,還需要一定的運氣。至于商鋪投資前景,只要能通盤考慮好商鋪所在位置、人流量、回報率、城市發(fā)展?jié)摿Α⒊鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃、消費水平、商圈變遷、商業(yè)氛圍等因素,避開投資的“雷區(qū)”,商鋪仍然具有較好的投資前景。
商鋪投資的“雷區(qū)”在哪里呢?
1、交通主干道兩側(cè)。交通主干道每天車輛川流不息,路邊不允許停車,道路中間又設(shè)置了隔離護欄,消費人流被阻斷;若店門前再設(shè)置停車位,會影響視線和行人通行,這樣的位置難以凝聚人氣;
2、店中店,俗稱格子鋪。商場尤為典型,就是將每個樓層分割成數(shù)量不等的單間對外出售。店中店受商場整體營銷環(huán)境影響,不具獨立經(jīng)營優(yōu)勢。由于目前商場數(shù)量太多,且新的商場不斷出現(xiàn),造成消費人群被分散截流,難以保持長期優(yōu)勢,一旦經(jīng)營不善,一榮俱榮,一損俱損,想轉(zhuǎn)手很難;
3、托管型返租店。開發(fā)商會在出售前口頭承諾用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán),回報率高達8~12%,然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理,但簽約方為第三方??此评麧欂S厚且坐等資金回籠,但與實際存在的市場回報率相比,由于承諾的租金虛高,大多數(shù) 商家難以兌現(xiàn),多數(shù)情況是簽約方毀約或跑路,投資者難以維權(quán);
4、新區(qū)商鋪。剛建成的新區(qū)入住率較低,學(xué)校、醫(yī)院、菜場等配套設(shè)施不全,短期內(nèi)難以形成人氣,商鋪的空置期造成資金回籠時間延長投資成本增加;若新區(qū)的周邊還有其他商圈或未來有建設(shè)規(guī)劃,在人流量不增加的情況下,租金一定會下降,商鋪會處于半死不活狀態(tài);
5、帶階梯店鋪。俗話說,“人不走奧步”。即:進店購物需要拐彎抹角的情況。購物的人習慣店面前道路平坦,出入暢通。登梯讓人感覺很麻煩,老人孩子不小心還會絆倒,給購物帶來不便。如果店鋪有下降階梯則會給人以壓抑感。
那么,哪些商鋪具有投資前景呢?
1、城市中心區(qū)域。投資商鋪除了位置還是位置,位置決定投資成敗,城市核心區(qū)域往往會匯聚大量的人流,有人流就會有消費。好的地段商鋪回報率最高,不愁租不出去,租期時間長資金回籠快,是投資的首選。因投資成本較高,適合預(yù)算大的投資者考慮;
2、小區(qū)周邊的臨街商鋪。投資預(yù)算較少的可以考慮。社區(qū)底商由于處在小區(qū)周邊而且大多臨街,就給居民購物消費提供便利。最好能選擇萬人以上的小區(qū),充足的人流可以保證穩(wěn)定的客源??梢越?jīng)營一些貼近居民日常生活所需的商品或從事生活服務(wù)類項目,不用擔心受到網(wǎng)店沖擊。比如經(jīng)營水果蔬菜、煙酒糧油、日用百貨、美容護膚、車輛維修等項目;
3、小區(qū)大門兩側(cè)的商鋪。同樣是那句話,人不走奧步。居民購物消費能節(jié)省時間就節(jié)省時間,能少走彎路盡量少走彎路。出小區(qū)門就能消費購物,很少有人舍近求遠;
4、回報率高的商鋪。投資商鋪主要考慮回報率。如果商鋪回本能在10~15年之間,回報率在7%以上,長期有穩(wěn)定的租客,不是返租鋪的話,這樣的商鋪一定能夠跑贏通脹,可以毫不猶豫選擇入手;
5、能夠全款購買的商鋪。商鋪的經(jīng)營權(quán)只有40年,決定了回本時間不能拉的太長。如款購買,最多貸50%,最長期限10年,利率在6%以上,顯然貸款購買不劃算,能全款購買最好。
旅游景點的商鋪怎么樣「旅游景點的商鋪可以投資嗎」 商鋪
在旅游景點開什么店鋪最好?
出售紀念品,最好是是個性化旅游紀念品!
還可以開個出租小店,出租相機之類的東西。。。
如果你資金夠雄厚,開個賓館,飯店,體閑按摩中心之類的也不錯。。。
旅游區(qū)做什么生意最賺錢
首先恭喜在風景區(qū)內(nèi),有個自家不需付房租的商鋪,很有競爭優(yōu)勢。
用自家的房子做旅游業(yè)服務(wù)生意,建議做占用資金不多,資金周轉(zhuǎn)快的,具有當?shù)靥厣L味小吃。
在風景區(qū)做特色小吃,不受消防安全審批,不受環(huán)保污染環(huán)境制約。更適合各類游客口味,便于接受。
做風味小吃,在店鋪經(jīng)營湯水,燒蒸小吃,接納游客食用的基礎(chǔ)上,再生產(chǎn)些便于攜帶,饋贈親友的禮品食品,擴大名吃利潤化。
在風味小吃順利經(jīng)營后,再觀望景區(qū)游客流量的情況,在風景區(qū)外加工快餐盒飯,在風景區(qū)內(nèi)商鋪出售。
旅游景點開奶茶店有前途嗎?
旅游景點開奶茶店,還是比較有前途的,但和地理位置以及客流量有關(guān)系,當然如果奶茶的味道特別好的話,而且服務(wù)也特別到位,價格也合理,那么銷量還是應(yīng)該沒有問題的,畢竟現(xiàn)在喜歡旅游的絕大多數(shù)都是年輕人,他們特別喜歡喝奶茶。
如何選擇學(xué)校:
1. 學(xué)校的師資。好老師教出好學(xué)生,老師都不會的技能肯定教不會學(xué)生,看學(xué)校的師資力量是否雄厚很重要。
2. 專業(yè):品牌重要,但是有好的專業(yè)設(shè)置更重要,
3. 品牌:對比學(xué)校的規(guī)模及品牌。好學(xué)校的口碑是靠學(xué)生打造出來的。
在旅游區(qū)做什么生意好?
一.便利店
其實就是我們俗稱的小商店、雜貨鋪。什么吃的、喝的都有,以各種零食、飲料為主等等。這也是不管在景區(qū)內(nèi)外,都不可或少的一部分。因為咱們習慣一般就是吃吃喝喝、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)逛逛,所以在玩累時肯定會去購買一些補給品,為自己補充能量。而且便利店也很普及,也不需要什么經(jīng)驗、或是技巧。商鋪大小只要夠用就能滿足日常需求。不管是前期投入,還是后期回報都是比較可觀的。
二.餐飲店鋪
餐飲店鋪規(guī)??纱罂尚。唧w看投資情況而定,這個能在景區(qū)內(nèi)也還能景區(qū)外。當然在景區(qū)內(nèi)肯定要符合一定的規(guī)章制度,肯定不能是隨便開一個,好比路邊攤兒,或者什么亂七八糟的。在景區(qū)外就相對范圍大些,美食特色、或者是經(jīng)典小吃為主。可這樣更容易吸引外地的旅客、尤其是景區(qū)內(nèi)開店,餐飲飯店是專門以飯菜為主力當賣點的,所以游客更希望在景區(qū)內(nèi),能品嘗到當?shù)刈钐厣诘拿朗场K灾灰欠较驅(qū)?、價格公道、飯菜質(zhì)量過硬,必定會得到大家的認可。
三.住宿酒店
酒店在景區(qū)已經(jīng)是非常普遍,因為很多人計劃趕不上變化,或者對某個地方更喜歡愿意多待幾天。這時酒店,只能是他們唯一的選擇。這里不管是在景區(qū)內(nèi)還是景區(qū)外。只要是符合景區(qū)的文化,從管理上、環(huán)境上等各方面以人為本,那一定會得到旅客們的青睞。這里酒店我就不再過多闡述,因為這個行業(yè)本身就是一個很成熟的市場。