實(shí)探!11000元/㎡起的雙湖科技城值不值得買(mǎi)?
趕著購(gòu)物節(jié)的熱度,不少樓盤(pán)選擇了在雙十二進(jìn)行加推,而其中位于雙湖科技城的某樓盤(pán),11月底首開(kāi)房源全部售罄,雙十二加推去化良好,在一眾去化低迷的樓盤(pán)中顯得格外特別。
經(jīng)常被拿來(lái)作對(duì)比的濱河國(guó)際新城,正因?yàn)楹珊?guī)劃變動(dòng)遭遇著口水風(fēng)波,曾經(jīng)同樣地王頻出的雙湖科技城,現(xiàn)在會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)再次重回大眾視野嗎?
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首先明確雙湖科技城區(qū)域規(guī)劃范圍:
由蓮花街、翠柏路、河陽(yáng)路、紅松路、金盞街和河陽(yáng)北路所圍合街區(qū)以及明珠路所圍合街區(qū)兩部分組成,規(guī)劃用地總面積約為3.91平方公里,其中金盞街兩側(cè)商業(yè)、商務(wù)用地、體育用地及社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地作為彈性控制范圍,地塊面積78.51公頃。
圖片來(lái)源:規(guī)劃局網(wǎng)站
雙湖科技城得名由來(lái),就是區(qū)域內(nèi)規(guī)劃約188畝的天健湖和約459畝的天德湖,以及圍繞湖心島建設(shè)的中原科創(chuàng)金融島,是以“北大深圳研究院(深港產(chǎn)學(xué)研基地)”為依托,建設(shè)中部一流的“科技金融中心”。
教育配套上,雙湖科技城內(nèi)部共規(guī)劃7所公立學(xué)?!?/p>
4所小學(xué):已確定的有3所,蓮花街第二小學(xué)、蓮花街第三小學(xué)、鄭州外國(guó)語(yǔ)附屬小學(xué);
2所初中:高新區(qū)第二中學(xué)、鄭州高新區(qū)外語(yǔ)中學(xué);
1所高中:鄭州中學(xué)紅梅街校區(qū)(高中校區(qū))(已建成招生)。
醫(yī)療配套上,區(qū)域內(nèi)規(guī)劃1所三級(jí)甲等醫(yī)院——鄭州中心醫(yī)院高新醫(yī)院,投資總額約7.7億元,占地面積約151畝,規(guī)劃床位1500張。
交通配套上,地鐵9號(hào)線規(guī)劃站點(diǎn)金盞街紅松路站、金盞街創(chuàng)新大道站從區(qū)域內(nèi)部穿過(guò)。
商業(yè)配套上,沿著金盞街兩側(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新科技智慧走廊和綜合性商業(yè),集金融辦公、商業(yè)娛樂(lè)、創(chuàng)客園區(qū)為一體。
底圖來(lái)源:規(guī)劃局網(wǎng)站
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再來(lái)看雙湖科技城歷年土拍信息匯總——
這片不大的土地上,已經(jīng)入駐了7家本土乃至全國(guó)的知名房企。最早入市的是中海萬(wàn)錦熙岸和華潤(rùn)悅景灣,目前華潤(rùn)悅景灣已經(jīng)清盤(pán),保利和光逸園(備案名)正處于前期籌備階段, 主要在售樓盤(pán)共有5個(gè):中海萬(wàn)錦熙岸、美的翰悅府、金輝優(yōu)步花園、正商湖西學(xué)府、龍湖天境。
1、中海萬(wàn)錦熙岸
?基本信息: 項(xiàng)目占地面積約113.98畝,容積率2.49,綠化率31%,共規(guī)劃4棟31-34層高層、1棟18層小高層、16棟洋房。
?地段概述: 項(xiàng)目北側(cè)為保利和光逸園(備案名)地塊,西側(cè)臨近雙湖科技城主干道創(chuàng)新大道,南側(cè)臨近河陽(yáng)路,一路之隔為天健湖公園綠地及水系,東側(cè)臨近高新區(qū)管委會(huì)家屬院及杜寨遺址公園。項(xiàng)目距離在建的地鐵8號(hào)線最近的站點(diǎn)為天健湖站,距離約2.4公里,后期公共出行更依賴規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線。
▲小區(qū)南側(cè)綠地
▲天健湖水景
▲創(chuàng)新大道
?在售戶型產(chǎn)品: 目前高層房源已售罄,洋房在售樓棟6/7/8/9/10/14/19#樓,戶型建面約144㎡,帶裝修交付。
?交房時(shí)間: 預(yù)計(jì)2021年9月交付。
?參考價(jià)格:15300-16100元/㎡
點(diǎn)評(píng):在占地造湖專(zhuān)項(xiàng)整改背景下,中海萬(wàn)錦熙岸門(mén)前臨近的天健湖水景屬于稀缺不可復(fù)制資源,同時(shí)項(xiàng)目東側(cè)又有規(guī)劃的杜寨遺址公園作加持,這是中海在雙湖科技城立足的核心競(jìng)爭(zhēng)力,再加上準(zhǔn)現(xiàn)房帶裝修,交房入住等待周期短,也是個(gè)賣(mài)點(diǎn)。不過(guò)項(xiàng)目戶型規(guī)劃單一,僅有144㎡戶型,且戶型設(shè)計(jì)較為一般。
2、美的翰悅府
?基本信息: 項(xiàng)目占地面積約77.8畝,容積率2.99,規(guī)劃為純高層小區(qū),共有11棟27-33層高層住宅、1棟社區(qū)商業(yè)(現(xiàn)為售樓部)和1所12班制幼兒園,規(guī)劃總戶數(shù)1544戶,車(chē)位比1:1,戶型建面約89-130㎡,精裝修交付。
?地段概述: 項(xiàng)目北側(cè)臨近主干道蓮花街,西側(cè)臨近金輝優(yōu)步花園,南側(cè)臨近華潤(rùn)悅景灣及規(guī)劃中的蓮花街第三小學(xué),東側(cè)緊鄰紅松路,一路之隔為鄭州中學(xué)紅梅街校區(qū)(高中校區(qū)),項(xiàng)目距離規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線站點(diǎn)較近,約800米左右,后期公共出行便利。
▲一路之隔的鄭州中學(xué)高中部
▲實(shí)體樣板間
?在售戶型產(chǎn)品:目前在售7#、12#樓高層,剩余1棟8#樓未推出,剩余樓棟房源已基本售罄。
?交房時(shí)間: 1/2/4/5/6/9#樓預(yù)計(jì)2022年12月底交付,7/8/11/12/13#樓預(yù)計(jì)2023年6月底交付。
?參考價(jià)格: 7#均價(jià)13000元/㎡,12#樓均價(jià)11000-12000元/㎡。
點(diǎn)評(píng):美的翰悅府為雙湖科技城目前唯一的純高層住宅小區(qū),相比周邊高低配樓盤(pán),高層的居住舒適度更高,且美的打造的差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是以“智慧健康社區(qū)”為標(biāo)簽,精裝修交付且贈(zèng)送26種智能化產(chǎn)品,和康橋未來(lái)公元定位的“AI智慧互聯(lián)生活城邦”不謀而合,這或許是未來(lái)人居一個(gè)主流的革新方向。不過(guò)項(xiàng)目不足之處就是東南角規(guī)劃有公交場(chǎng)站及社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。
▲地塊東南角臨近公交場(chǎng)站及社會(huì)停車(chē)場(chǎng)
▲樓盤(pán)工程進(jìn)度對(duì)比
3、金輝優(yōu)步花園
?基本信息: 項(xiàng)目占地面積約72.82畝,容積率2.49,共規(guī)劃6棟高層、8棟洋房,高層戶型建面約89㎡,洋房戶型建面約128㎡,精裝修交付。
?地段概述: 項(xiàng)目北側(cè)臨近主干道蓮花街,西側(cè)臨近規(guī)劃中的高新區(qū)第二中學(xué)、億科新城(北院),南側(cè)為正商湖西學(xué)府,東側(cè)為美的翰悅府。
▲億科新城(北院)
▲工地實(shí)拍
?在售戶型產(chǎn)品:目前在售高層12#、13#樓,剩余高層樓棟已售罄,主力戶型為89㎡三房;洋房在售6#樓,剩余1/5/7/8#樓共計(jì)四棟未推出,主力戶型為128㎡。
?交房時(shí)間:預(yù)計(jì)2022年年底交付3/4/9/11/14/15/16#樓。
?參考價(jià)格: 高層均價(jià)11700-12000元/㎡,洋房均價(jià)14500-15000元/㎡
點(diǎn)評(píng):作為閩系房企,金輝交出的答卷明顯落后融信一大截。優(yōu)步花園是金輝繼濱河云著之后在鄭州的第二個(gè)項(xiàng)目,社區(qū)規(guī)劃排布也和濱河云著如出一轍,高層89㎡戶型僅為2.5開(kāi)間朝南,洋房128㎡做到了四室,功能區(qū)間分布與中海萬(wàn)錦熙岸類(lèi)似,相比較之下優(yōu)化了玄關(guān)設(shè)計(jì),私密性更好??偟膩?lái)說(shuō),這是一個(gè)很容易泯然于眾盤(pán)的項(xiàng)目,無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格都沒(méi)有太大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4、正商湖西學(xué)府
?基本信息:項(xiàng)目占地面積約總占地77畝,總建筑面積18.6萬(wàn)方,容積率2.49,共規(guī)劃4棟高層、9棟洋房,內(nèi)部配套1所幼兒園,高層戶型建面約94-115㎡,洋房戶型建面約104-118㎡,精裝修交付。
?地段概述:項(xiàng)目北側(cè)臨近金輝優(yōu)步花園,西側(cè)規(guī)劃有市公園綠地,南側(cè)相鄰地塊規(guī)劃為商業(yè)用地,東側(cè)臨近規(guī)劃的蓮花街第三小學(xué)。
▲工地實(shí)拍
?在售戶型產(chǎn)品:目前高層13#樓已售罄,主要在售洋房1#、15#樓,剩余高層11#樓、洋房2/3/4/5#樓未推出。
?交房時(shí)間:預(yù)計(jì)2022年8月31日。
?參考價(jià)格:高層均價(jià)11300-12300元/㎡,洋房均價(jià)12800-13500元/㎡。
點(diǎn)評(píng):正商似乎總和高性價(jià)比掛鉤,在雙湖科技城也不例外,湖西學(xué)府的洋房售價(jià)屬于片區(qū)內(nèi)最低水準(zhǔn),精裝的均價(jià)甚至比毛坯交付的龍湖天境略低,洋房規(guī)劃的戶型面積段最低104㎡起,也是打破片區(qū)的最低記錄,需要注意的是戶型全部是封閉陽(yáng)臺(tái),無(wú)飄窗面積贈(zèng)送。
5、龍湖天境
?基本信息:項(xiàng)目占地面積102.5畝,容積率2.49,共規(guī)劃規(guī)劃3棟31層高層住宅、3棟19層公寓、12棟7-9層洋房,高層戶型建面約99-115㎡,洋房戶型建面約116-143㎡,毛坯交付。
?地段概述:項(xiàng)目北側(cè)臨近在建的三甲級(jí)醫(yī)院鄭州中心醫(yī)院,東側(cè)臨近交通主干道創(chuàng)新大道,一路之隔為規(guī)劃中的中心公園,南側(cè)規(guī)劃為住宅用地,臨近一所規(guī)劃小學(xué),同時(shí)距離規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線站點(diǎn)350米左右。
▲工地實(shí)拍
▲綠梅街
?在售戶型產(chǎn)品:11月底首開(kāi)推出高層14#樓、洋房7/8/9/10#樓,目前主要在售高層15#樓、洋房5#樓。
?交房時(shí)間:高層預(yù)計(jì)2023年6月底交付,洋房預(yù)計(jì)2023年12月底交付。
?參考價(jià)格:高層均價(jià)10000-11000元/㎡,洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)13500-14500元/㎡。
點(diǎn)評(píng):作為龍湖定位剛改、改善的天字系產(chǎn)品,龍湖天境的產(chǎn)品力有絕對(duì)優(yōu)勢(shì),高層采用架空層設(shè)計(jì),洋房標(biāo)準(zhǔn)層大橫廳+寬景陽(yáng)臺(tái),頂樓采用復(fù)式躍層設(shè)計(jì),贈(zèng)送空中露臺(tái)花園,同時(shí)外部臨近9號(hào)線規(guī)劃站點(diǎn)和規(guī)劃中心公園,這樣的條件加上首開(kāi)低價(jià)優(yōu)惠直接燃爆。不過(guò)不足之處是北側(cè)臨近醫(yī)院。
除了以上在售樓盤(pán),位于中海萬(wàn)錦熙岸北側(cè)、與龍湖同期拿地的保利和光逸園也即將入市,另外在本月21日,又有一宗土地(鄭政高出〔2020〕17號(hào))即將進(jìn)行出讓?zhuān)貕K位于保利和光逸園(備案名)西側(cè),和美的翰悅府一樣在地塊東南角規(guī)劃一處公共交通場(chǎng)站用地,地塊占地面積48677.06㎡,約合73畝,容積率大于1.1、小于2.0,與保利同屬低密社區(qū),值得期待。
▲保利和光逸園售樓部在建中
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雙湖科技城在售項(xiàng)目產(chǎn)品及均價(jià)整理如下——
雙湖科技城內(nèi)的困斗廝殺一直是分階段的,一代目的華潤(rùn)和中海都即將交房,二代目的美的、金輝和正商各自拿出殺手锏,美的以智慧社區(qū)、純高層為核心進(jìn)行爆破,金輝雖然籍籍無(wú)名但有貝殼正規(guī)軍,正商則是剛需性價(jià)比首選,三代目的龍湖天境搶先首開(kāi)入市,奪取客戶資源,然而需要警惕的來(lái)自雙湖科技城外圍樓盤(pán)——
融信朗悅時(shí)光之城,配套在建的地鐵8號(hào)線天健湖站鄭州高新實(shí)驗(yàn)中學(xué),退臺(tái)洋房產(chǎn)品都是亮點(diǎn);
萬(wàn)科城湖心島所剩房源不多,但九期地塊一有動(dòng)靜,浩大的老業(yè)主群體瞬間就能占據(jù)大片有力戰(zhàn)場(chǎng)。
對(duì)于現(xiàn)在的雙湖科技城而言,要想成為高新區(qū)改善居住品質(zhì)的核心承載區(qū),還有很長(zhǎng)的一段路要走。
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