2021勢(shì)必迎來(lái)貼身肉搏的區(qū)域！主城房?jī)r(jià)之底是否再被擊穿？
01
先來(lái)看一張圖。
重點(diǎn)放在四環(huán)沿線。
向西，高新新城，帶裝修均價(jià)11500-12000，毛坯均價(jià)11000左右。
至于東四環(huán)外的白沙，毛坯均價(jià)也在13000左右。
向西的高新新城成了四環(huán)沿線上的價(jià)格洼地。以89㎡小三房為例，首付不到30萬(wàn)，月供3925元，基本上是鄭州四環(huán)最低門檻。
過去的2020年，高新區(qū)以住宅198萬(wàn)㎡的成交量高居主城榜首。
這其中，高新新城也一定是出了力的。
再來(lái)看一張圖。
這是農(nóng)歷開年，高新雙湖科技城又要推出的一塊住宅用地。
一路之隔就是保利和龍湖。
不可否認(rèn)，2021年勢(shì)必迎來(lái)肉搏之戰(zhàn)的區(qū)域就在雙湖科技城！
前兩天，我們一路向西，穿過高新老城，再次實(shí)探四環(huán)外的高新，只不過，這次重點(diǎn)放在了雙湖科技城南區(qū)。
老城科學(xué)大道城市界面，繁忙的科學(xué)大道是高新城人民通往市區(qū)的關(guān)鍵道路。
嚴(yán)格意義上，雙湖科技城只包括兩部分。其一，蓮花街、翠柏路、河陽(yáng)路、紅松路、金盞街、河陽(yáng)北路圍合街區(qū)，其二，明珠路圍合街區(qū)。
不少地塊都有了主人。
圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考。
地鐵9號(hào)線穿過的金盞街為界，雙湖科技城分南北兩區(qū)。北區(qū)，開發(fā)較早，以華潤(rùn)、正商、美的、金輝等房企為主。去年5月，我們做過實(shí)探，8號(hào)線開工/均價(jià)1萬(wàn)1/高逼格規(guī)劃，剛需天堂還是深坑？
這一次，我們將重點(diǎn)放在了南區(qū)。
相比較北區(qū)，南區(qū)占據(jù)天然優(yōu)勢(shì)。
1、 容積率更低，北區(qū)容積率一般在2.49-2.99，大多數(shù)產(chǎn)品地價(jià)不低，只好做高層+洋房高低配設(shè)計(jì)，居住純粹度大打折扣。南區(qū)雖然也做了高低配，但容積率最高不超過2.49，甚至保利新地塊容積率不超2。
2、整個(gè)雙湖科技城 大部分水系都在南區(qū)，再加上公園、綠地，生態(tài)環(huán)境更宜居。
3、 南區(qū)多凈地，更多的安置用地，三甲醫(yī)院用地，五館合一的文化用地，唯一的一所高中用地，大型商業(yè)用地都集中在北區(qū)，北區(qū)人口數(shù)量、流動(dòng)性、復(fù)雜程度都要大于南區(qū)。
當(dāng)然，不黑不吹，南區(qū)目前開發(fā)成熟度比不上北區(qū)。
開車在金盞街以南逛， 白紙、空曠、待開發(fā)是南區(qū)給我的第一印象。但有兩個(gè)細(xì)節(jié)，我必須說一下，整個(gè)高新區(qū)對(duì)雙湖科技城還是相當(dāng)重視的。
其一，雖然片區(qū)內(nèi)斷頭路不少，但能通行的道路紅綠燈系統(tǒng)都正常，路況干凈，整潔，隨處可見清掃車、環(huán)衛(wèi)工、灑水車。
其二，這個(gè)片區(qū)是有公共交通的，不只是臨近科學(xué)大道的區(qū)域，還有區(qū)域內(nèi)的小路，連通地鐵站。
雙湖區(qū)域的南北主干道，創(chuàng)新大道，路況不錯(cuò)。
雙湖南片區(qū)中海萬(wàn)錦熙岸，片區(qū)最早交付項(xiàng)目，目前余144㎡洋房在售，價(jià)格接近16000。
龍湖天境售樓部附近的公交站。S開頭的公交車，可連通地鐵站。
區(qū)域現(xiàn)狀，大量的待開發(fā)用地。
紅綠燈都是正常運(yùn)行的。
路兩側(cè)的綠化還有待呈現(xiàn)。
區(qū)域內(nèi)有不少斷頭路，有待連接，如圖是綠梅街。
三甲醫(yī)院，鄭州中心醫(yī)院雙湖院區(qū)，規(guī)劃150畝，1500個(gè)床位。
雙湖科技城中央公園，面積很大，整體還處于未修葺階段。冬天里，顯得有點(diǎn)兒落寞。
沿創(chuàng)新大道拐上蓮花街，區(qū)域才熱鬧起來(lái)。
排隊(duì)穿過蓮花街西四環(huán)，再度回到城市里的熙熙攘攘。
這就是區(qū)域現(xiàn)狀。
1、 區(qū)域住宅用地所剩不多，不超10塊。但目前推盤量并不小，高新區(qū)還需要更多的人口流入，這取決于后續(xù)科創(chuàng)的發(fā)力，產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)。
2、盯緊金盞街，不僅有地鐵布局，沿線兩側(cè)規(guī)劃打造超過20萬(wàn)方的濱水商業(yè)。這會(huì)是一條集金融辦公、創(chuàng)客園區(qū)、商業(yè)中心的片區(qū)發(fā)展主軸。
3、 約6平方公里的小微城市，教育、醫(yī)療、商業(yè)、辦公、行政、公園都能在3公里內(nèi)實(shí)現(xiàn)，已屬難得。
4、 湖心島、五館合一、鄭州中心醫(yī)院、中央公園、外語(yǔ)中學(xué)附屬小學(xué)等配套都是待呈現(xiàn)狀態(tài)。
雙湖科技城還需要更多的時(shí)間，但，所幸，核心區(qū)不大。
02
說回樓盤上。
目前南區(qū)，除開中海萬(wàn)錦熙岸有部分洋房在售，均價(jià)接近16000。片區(qū)內(nèi)還有兩大新盤，其一，龍湖地產(chǎn)在高新區(qū)的第二個(gè)項(xiàng)目龍湖天境，其二，保利在高新區(qū)的又一項(xiàng)目保利和光嶼湖。
龍湖天境，天字系，龍湖的TOP系列產(chǎn)品，全國(guó)第五個(gè)天境。
保利和光嶼湖，和光系，首次入鄭，同樣是保利的高端改善系。
差不多的位置，都是洋房+高層，都是高端產(chǎn)品系，選誰(shuí)？
先看小區(qū)位，還得拿出這張圖。
龍湖天境：
優(yōu)勢(shì)：
位于區(qū)域兩條主干道交會(huì)處，規(guī)劃有地鐵9號(hào)線地鐵站，地鐵建成后，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤。
向東一路之隔就是中央公園，面積大，建成后相當(dāng)于業(yè)主的后花園。南側(cè)規(guī)劃有小學(xué)。
東北方向是區(qū)域規(guī)劃的集中商業(yè)，便利生活。
劣勢(shì)：
北面鄰片區(qū)唯一三甲醫(yī)院，150畝，床位1500張，落成后周邊人流量大，或影響交通。
地鐵9號(hào)線未獲批，目前雙湖還要依賴2024年通車的8號(hào)線。龍湖距科學(xué)大道2.5公里。
周邊處于規(guī)劃階段，無(wú)其他樓盤，無(wú)法抱團(tuán)取暖。
保利和光嶼湖：
優(yōu)勢(shì)：
位于創(chuàng)新大道東側(cè)，更靠南，更靠近科學(xué)大道。
雙公園天健湖和杜寨遺址公園，均已落成。
部分房源站在陽(yáng)臺(tái)可看到湖景。
距在建地鐵8號(hào)線最近站點(diǎn)2.6公里，不算地鐵盤，但后期借助公交、小藍(lán)車可實(shí)現(xiàn)連通。距離規(guī)劃中的9號(hào)線不到900米左右。
緊鄰最早交付的中海。
東側(cè)有小學(xué)和中學(xué)，均為高新區(qū)管委會(huì)牽頭建設(shè)，外語(yǔ)特色，起點(diǎn)不低。
劣勢(shì)：
創(chuàng)新大道西側(cè)，一路之隔是片區(qū)的公交車樞紐場(chǎng)站，有利有弊吧。
小結(jié)：從區(qū)域規(guī)劃來(lái)看 ，C位應(yīng)該就是龍湖天境所處位置，但正因?yàn)镃位，周邊太過嘈雜。如果想親水，站在陽(yáng)臺(tái)遠(yuǎn)眺湖景，可選保利。
再看產(chǎn)品規(guī)劃。
龍湖天境：
但從產(chǎn)品系上來(lái)說，龍湖在鄭州的產(chǎn)品規(guī)劃都不錯(cuò)，就看交付結(jié)果了。
容積率2.49（包含公寓），12棟洋房（8-9層），3棟高層，3棟公寓，1棟配套用房。和 景粼玖序一樣，仍舊規(guī)劃有公寓。把效果圖放大，最北面就是3棟公寓，底部有商業(yè)，或影響高層低樓層業(yè)主居住舒適度。
高層2T4，戶型全都是3房，99㎡，115㎡，洋房1T2,116㎡和143㎡，143㎡為洋房主力戶型，整體偏改善定位。
龍湖一貫主打景觀，天境 規(guī)劃三重歸家禮序+雙軸六園八景+三大定制主題空間（深海奇緣海底樂園+全齡架空層泛會(huì)所+650米有氧環(huán)形跑道），還是有想法的。
單說目前售樓部的景觀展現(xiàn)，天境和天鉅項(xiàng)目上都大面積用了水景。我們這次去的時(shí)候天氣太冷，售樓部示范區(qū)的水景關(guān)了。這是從網(wǎng)上搜到的天境水景，大家感受一下。
產(chǎn)品是不錯(cuò)，就看落地如何了。目前龍湖在鄭州只有南龍湖的項(xiàng)目部分房源交付。
保利和光嶼湖：
保利同樣做的是高層+洋房的高低配。
高層基本上布局在創(chuàng)新大道沿線和社區(qū)最北位置，創(chuàng)新大道為后期片區(qū)主干道，或有些許噪聲，但影響不大。
保利地塊更大，容積率更低。
規(guī)劃9棟20層高層、18棟7+1洋房、1棟幼兒園及1棟配套用房。和龍湖天境不一樣的是，全部 精裝交付。
高層3T6，洋房1T2，高層也全都是三房，90㎡，115㎡，120㎡，洋房更純粹，標(biāo)準(zhǔn)層只有一個(gè)面積140㎡，有部分 底躍、頂躍針對(duì)改善人群。
保利和光嶼湖此次的景觀設(shè)計(jì)也相當(dāng)有特色，在售樓部，光、影、聲音三者結(jié)合，也有一番韻味（不好意思，沒有拍到圖片）。
小結(jié)：兩者都將社區(qū)內(nèi)最好的位置給了洋房產(chǎn)品。高層產(chǎn)品或多或少受到噪音、底商、公寓的影響。買龍湖，最好避開西北角房源，更嘈雜。買保利，也可選擇靠東，靠南房源。
再看戶型。
龍湖天境：
龍湖高層最小面積做了99㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，注意是兩衛(wèi)。個(gè)人挺喜歡這個(gè)設(shè)計(jì)的，并不常見。多一個(gè)衛(wèi)生間多了方便，而且還是全明戶型，朝南臥室都有飄窗，作為首套，空間絕對(duì)夠用了。
洋房最小面積116㎡。總價(jià)低，是入住低密洋房的一個(gè)低門檻，總價(jià)160萬(wàn)左右。
相比較而言，143㎡洋房戶型更舒適。
四開間朝南，南向均有陽(yáng)臺(tái)和飄窗。主臥套房設(shè)計(jì)。 打算看洋房的，還是推薦這個(gè)戶型。
保利和光嶼湖：
戶型方面，保利的高層也全部為三房設(shè)計(jì)，洋房全部都是140㎡。 保利戶型最大的特色就是贈(zèng)送空間，每個(gè)戶型都有贈(zèng)送面積。
高層最小戶型做到90㎡。三開間朝南，北向小房間贈(zèng)送超過一半兒面積，可DIY臥室。但因?yàn)槭顷?yáng)臺(tái)改造，后期窗戶可能做不到其他臥室那么開闊，對(duì)采光、通風(fēng)有些許影響。
陽(yáng)臺(tái)改房間，樣板間如下：
作為精裝交付，保利在精裝樣板間內(nèi)展示了大量的收納設(shè)計(jì)，還是挺有想法的。
玄關(guān)，附帶穿衣鏡，扶手。
玄關(guān)另一側(cè)的收納空間。
客廳的收納。
洋房全都是140㎡戶型，三開間朝南，客廳橫廳設(shè)計(jì)，采光面挺大。橫廳設(shè)計(jì)有一個(gè)弊端，喜歡的人很喜歡，不喜歡的人覺得特別別扭，個(gè)人很喜歡這個(gè)橫廳設(shè)計(jì)，客廳視野特別開闊。洋房同樣有贈(zèng)送,但是即便加上贈(zèng)送，140㎡的洋房戶型北面臥室還是有點(diǎn)兒小，有點(diǎn)兒小遺憾。
小結(jié)：戶型方面，高層方面，推薦龍湖的99㎡三房?jī)尚l(wèi)戶型，住的時(shí)間更長(zhǎng)，也更舒適。同時(shí)也推薦保利的90㎡三房，贈(zèng)送大半個(gè)臥室，對(duì)剛需來(lái)說，還是有吸引力的。洋房方面，看個(gè)人喜好。
龍湖天境目前已經(jīng)開盤兩次，首開效果不錯(cuò)，率先在南部片區(qū)吸收了一部分購(gòu)房客戶。保利做精裝修交付，價(jià)格肯定要比龍湖貴，至于首開價(jià)格多少，暫不得知。有劇透，高層預(yù)計(jì)13000左右，洋房16000左右。
高新新城的客戶有限，又遇上片區(qū)集中供應(yīng)，兩公里內(nèi)有八個(gè)樓盤在推售，2021年，保利又加入戰(zhàn)局，你選誰(shuí)？
不論選誰(shuí)，你必須要做的就是實(shí)地去周邊走一走，轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。
考慮：目前雙湖的進(jìn)度你是否能接受，你是否能等得上它的規(guī)劃落地，如果可以，那就買？如果不行，那就換！
· END ·
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